Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos, 3ª parte

Continuando con el estudio del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, ya nos queda, para finalizar, hablar del Código de Buenas prácticas y las medidas fiscales contenidas en el mismo.

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

Aunque en el primer post, relacionado con éstas medidas, hablamos por encima del código de Buenas Prácticas, haremos una breve introducción para ponernos en situación y posteriormente entraremos en más detalles.

Por tanto, como habíamos dicho el modelo de protección contenido en el Real Decreto gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas, al que las entidades de crédito y demás entidades, de manera profesional, que realizan la actividad de concesión de créditos de préstamos o créditos hipotecarios, pueden adherirse voluntariamente.

El citado código incluye tres fases de actuación:

I. La primera, va dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria:

Aquellos deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria, que se encuentren situados en el umbral de exclusión podrán solicitar y obtener la reestructuración de su deuda hipotecaria, salvo aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya anunciado la subasta.

Junto con esa solicitud de reestructuración deberán acompañar los documentos acreditativos de tal situación de exclusión. En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración, conteniendo la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de aplicar las siguientes medidas:

1) Carencia en la amortización de capital de cuatro años
2) Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde al concesión del préstamo.
3) Reducción del tipo interés aplicable a Euribor +0,25 por cien durante el plazo de carencia.
4) Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.
5) No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los 10 años posteriores a la aprobación del plan de la reestructuración.

II. En segundo lugar, las entidades podrán, con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

Esto se producirá cuando el plan de reestructuración sea inviable, esto es, cuando la cuota hipotecaria mensual sea superior al 60% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar, en tal caso los deudores deberán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá la facultad para aceptar o rechazar en plazo de 1 mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.
Para el cálculo de la quita se empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo:

I Reducción de un 25%.
II Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que le número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
III Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

Esta medida podrá ser también solicitada por:

• Deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de la subasta, a diferencia de lo que ocurre en el plan de reestructuración.

• Deudores que estando en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

III. En caso de que las dos medidas anteriores no logren reducir el esfuerzo hipotecario los deudores podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar la dación en pago.

En el plazo de 12 meses desde la solicitud de la reestructuración y las medidas complementarias, siendo estas inviables, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda. La entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
La dación supondrá la cancelación total de la deuda y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad.
Los deudores, solicitándolo en el momento de pedir la dación en pago, podrán permanecer en la vivienda durante un plazo de 2 años en concepto de arrendatario, pagando un alquiler del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante este plazo el impago de la renta devengará un interés del 20%.
Esta medida no será aplicable si los deudores se encuentran en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

MEDIDAS FISCALES

• IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS:

 Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios al amparo de lo contenido en el Real Decreto, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.

• IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA:

 En las transmisiones realizadas por los deudores, con ocasión de la dación en pago de su vivienda tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas

• IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS:

 Estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

• BONIFICACIÓN DE DERECHOS ARANCELARIOS:
 Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos dación en pago de deudor hipotecado en el umbral de exclusión, se bonificarán en un 50%.

Con estos dos puntos finalizamos el estudio intensivo dado a este Real Decreto-ley, esperando que con lo expuesto hayamos conseguido dar una visión algo más simplificada y esclarecedora de todas las medidas contenidas en dicha disposición.