‘Cláusulas Covid’ en compraventa de vivienda: todo lo que debes saber antes de firmar
Si en uno de nuestros últimos post hablamos sobre las ‘Cláusulas Covid’ que comienzan a incluir lo contratos de alquiler de inmuebles, esta vez nos centramos en la otra cara de la moneda: las ‘Cláusulas Covid’ en contratos de compraventa de vivienda. Éstas comienzan a introducirse en este tipo de pactos y, más concretamente, en los contratos de arras que suelen ir asociados a estas operaciones. La clave está en intentar proteger a ambas partes, especialmente al comprador, ya que éste es el que puede verse más perjudicado en caso de que no pueda hacer frente a su contrato de forma sobrevenida, o bien en caso de que tenga que posponer la firma por motivos relacionados con la pandemia. ¿Qué son las ‘Cláusulas Covid’ en compraventa de inmuebles y cómo pueden protegerte?
‘Cláusulas Covid’ en compraventa de vivienda: el contrato de arras
Tal y como está ocurriendo en cada sector económico, el mundo inmobiliario no ha tardado en adaptarse a la situación provocada por la pandemia por coronavirus. La incertidumbre económica obliga a adaptar todo tipo de contratos a las nuevas circunstancias, protegiendo a ambas partes ante cualquier eventualidad relacionada con el virus.
Especialmente en el caso de la compraventa de vivienda, es importante contar con las previsiones que recogen las nuevas ‘Cláusulas Covid’, intentando siempre que exista un equilibrio de fuerzas y que la buena fe se aplique durante todo el proceso.
Prácticamente todas estas cláusulas (en el ámbito de la compraventa de inmuebles) se centran en un caso concreto: el contrato de arras. Éste consiste en un contrato privado, paralelo al de compraventa, en el que comprador y vendedor pactan la reserva de la compraventa del inmueble. Para ello, el comprador hace entrega de una suma de dinero en concepto de señal señal, y se prevén distintos tipos de penalizaciones en caso de incumplimiento por parte de comprador o vendedor.
El problema de este tipo de cláusulas es que, sobre todo en el caso del comprador, pueden exponerle a la pérdida del dinero en caso de no poder formalizarse la compraventa por distintos motivos. Por ejemplo, en caso de no obtener la financiación necesaria para comprar la vivienda debido a una situación sobrevenida de desempleo, pérdidas en el negocio…
Para estos casos, es posible incluir una cláusula que permita la devolución de las arras en caso de no obtener financiación. También es posible prever una posible renegociación de la condiciones económicas (precio, forma de pago…) o un aplazamiento de la formalización del contrato. En el peor de los casos, y siempre que el comprador vea completamente frustrada la posibilidad de comprar el bien inmueble, se puede pactar la resolución del contrato en caso de total imposibilidad de cumplir con lo pactado, sin penalización para ninguna de las partes.
En estos casos, es importante que en el contrato de arras se haga mención expresa al hecho de que la compraventa se llevará a cabo total o parcialmente a través de financiación ajena.
Más allá de posibles dificultades económicas, también es posible que se produzca un retraso en los plazos marcados por el contrato de arras para la firma del contrato de compraventa, y este retraso puede deberse a causas que no tengan nada que ver con la capacidad económica del comprador. Por ejemplo, un nuevo confinamiento, el contagio de uno de los profesionales implicados en el proceso, retrasos en los trámites por mayor carga de trabajo del personal encargado o por una situación de ERTE… Siempre que esto ocurra, es posible que una cláusula recoja expresamente la ampliación del plazo pactado para la firma cuando se de alguna de estas circunstancias, no imputables al comprador.
El resultado será una mayor flexibilidad para ambas partes a la hora de hacer cumplir lo pactado, teniendo en cuenta que normalmente ambas partes buscan que el contrato llegue a buen puerto. No hay que olvidar que la consecuencia habitual en caso de que se cumpla el plazo marcado para firmar sin que el contrato se formalice es que el comprador pierda la señal aportada.
También es importante destacar que, incluso en los supuestos en que un contrato no incluya cláusulas de este tipo, siempre es posible negociar con el vendedor para llegar a un acuerdo verbal. Sin embargo, es mejor dejar todo bien atado de antemano para no depender de la buena fe de la otra parte a la hora de negociar.
Aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’
Para todos aquellos casos en que contratos formalizados antes de la pandemia se han visto atrapados en esta situación (o para aquellos formalizados tras su inicio pero sin incluir previsiones como las anteriores) existe una segunda vía: la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’. Ésta nos permite modificar las condiciones de este tipo de contratos incluso aunque no se recoja expresamente en ellos, y requiere, para que pueda activarse, que se produzca un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias del comprador o del vendedor.
Su aplicación lo ha tocado todo; también los contratos de compraventa de vivienda, contratos de arras, contratos de alquiler con opción a compra, contratos de obra…
Mediante su uso, es posible, entre otras cosas, intentar negociar cambios en la fecha de firma de la compraventa, pero también modificar las condiciones económicas de la operación (precio, forma de pago…) o, en el peor de los casos, resolver el contrato sin penalización alguna en caso de total imposibilidad de cumplir con lo pactado, sin penalización para ninguna de las partes.
Un ultimo consejo: aunque todas estas cláusulas se centran especialmente en proteger al comprador, lo cierto es que éste también puede intentar aprovechar la situación para imponer cambios que le favorezcan, intentando usar las ‘Cláusulas Covid’ o la cláusula ‘rebus sic stantibus’ para, por ejemplo, imponer una bajada de precio o retrasar injustificadamente la fecha de la firma.
No hay que olvidar que el precio de la vivienda caerá previsiblemente debido a la coyuntura actual, y que el comprador puede convertirse en la parte más fuerte en caso de que el vendedor tenga una urgente necesidad de obtener liquidez. Por eso, hay que tener siempre presente que es necesario un cambio sustancial y desfavorable en las circunstancias del comprador para que se modifiquen las condiciones del contrato.
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