Cuáles son los impuestos por vender una vivienda en Canarias
Vender una vivienda en Canarias tiene sus peculiaridades con respecto a otras comunidades autónomas, ya que, en cuanto a impuestos, cada una de ellas presenta su propia regulación, y pueden darse diferencias importantes en los gastos totales, algo similar a lo que ocurre en caso de comprar vivienda en Canarias. Por eso en este post queremos contarte cuáles son los impuestos por vender una vivienda en Canarias, para que puedas calcular la rentabilidad de tu operación de forma sencilla.
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Impuestos por vender una vivienda en Canarias
En toda venta de vivienda existen dos impuestos principales a los que deberás hacer frente: la plusvalía municipal (o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU-) y el IRPF. Además, deberás pagar el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles, repartiendo su importe con el comprador en función de la fecha de compraventa (ya que este tributo se paga anualmente).
Plusvalía municipal en Canarias
La plusvalía municipal se debe abonar en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la compraventa, por lo que deberás ser ágil en este trámite. Se trata de un impuesto que grava, como su nombre indica, el incremento de valor del inmueble, o lo que es lo mismo, el enriquecimiento que vas a obtener a raíz de la compraventa, teniendo en cuenta el valor del bien en el momento en que tú lo adquiriste.
En cuanto a los negocios jurídicos que suponen una transmisión de la propiedad, la norma hace referencia a compraventa, permuta, donación, herencia, excesos de adjudicación, expropiación forzosa, subasta judicial o notarial y la usucapión.
Es importante saber que, al contrario de lo que ocurrió durante la crisis de 2008, este impuesto solo debe pagarse cuando efectivamente exista ganancia, por lo que no procedería su pago en caso de que vendas asumiendo una pérdida.
En aquel momento se daba por hecho que los bienes inmuebles siempre aumentaban de valor y que, por tanto, siempre habría una ganancia en una compraventa inmobiliaria. Sin embargo, el estallido de la burbuja inmobiliaria dejó claro que esta máxima no siempre se cumple y, ante la avalancha de casos de venta en pérdidas (muchos relacionados con daciones en pago), el Tribunal Constitucional acabó arremetiendo contra la práctica de su cobro en estos supuestos. Antes de este pronunciamiento del Alto Tribunal se sucedieron otros muchos procedentes de tribunales y juzgados inferiores.
En concreto, en sentencias de 2017, el TC concluyó que, en supuestos en los que se ha producido una pérdida en el valor del suelo entre la fecha de compra y la de venta del inmueble, no procedería el cobro de este impuesto. Además, en 2019 aclaró también que resulta inconstitucional cobrar la plusvalía municipal cuando la cuota es superior al incremento patrimonial.
Para calcular la plusvalía municipal en Canarias deberás tener en cuenta el valor catastral del inmueble y el número de años que la vivienda ha permanecido bajo tu propiedad. En función de ese periodo, cada ayuntamiento establece un coeficiente de incremento que se aplica sobre el valor catastral. Obtendrás con esta operación la base imponible, a la que se le aplicará posteriormente el tipo impositivo establecido por tu ayuntamiento.
La fórmula de la plusvalía municipal es la siguiente:
Plusvalía = Tasa de revalorización x Nº de años x valor catastral x Tipo de Gravamen.
Dado que la plusvalía municipal es un tributo cedido a los ayuntamientos, deberás consultar en el ayuntamiento de tu vivienda para saber qué tipo se aplica en tu caso. Es probable que existan también bonificaciones específicas.
IRPF al vender vivienda en Canarias
En el caso del IRPF, tendremos que declarar la posible ganancia obtenida por la compraventa. Al igual que en el caso anterior, si no existe ganancia patrimonial, no habría nada ‘extra’ que declarar.
Además, hay otros casos exentos:
- Reinversión de la vivienda habitual. Si reinviertes tu ganancia en una nueva vivienda habitual, las ganancias obtenidas por la venta de un piso pueden quedar libres de impuestos.
- Dación en pago. En estos casos queda exenta de tributar cualquier ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda, destinada a satisfacer una deuda hipotecaria.
- Mayores de 65 años y dependientes. Los mayores de 65 años no tributarán por la venta de su vivienda habitual, ni las personas en situación de dependencia severa que justifiquen legalmente su caso.
En este caso, la forma de calcular la ganancia es distinta al supuesto de la plusvalía municipal: tendremos en cuenta el precio de compra y el de venta, pero también los gastos relacionados con ambas operaciones. Así, al precio de compra le sumaremos lo gastado en inversiones y mejoras, así como los gastos y tributos, y restaremos las amortizaciones. Por su parte, al precio de venta le restaremos lo gastado en tributos y gestiones. La ganancia patrimonial será el resultado de restar el valor de adquisición al valor de transmisión, y a esa suma se le aplicará un determinado tramo del IRPF.
Entre los gastos de transmisión podemos incluir conceptos como los honorarios de la inmobiliaria, la plusvalía municipal o los gastos de cancelación de la hipoteca.
En cuanto al valor de adquisición, podremos sumarle los gastos de la hipoteca, notaría, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales… pero no podremos incluir los intereses hipotecarios ni las comisiones relacionadas con la hipoteca. También podremos sumar los costes de reformas y reparaciones considerables (reformar el baño o la cocina, cambia el suelo…) Además, deberemos restar amortizaciones deducidas fiscalmente (deducciones del IRPF, IBI, gastos de comunidad…
El siguiente paso es aplicar el tipo impositivo que corresponda, según la siguiente tabla (y siempre que exista ganancia):
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19 por ciento.
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21 por ciento.
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23 por ciento.
- Ganancias de más de 200.000 euros: 26 por ciento.
No hay que olvidar que cada tipo impositivo se aplica al tramo que corresponda: si mi ganancia es de 300.000 euros, aplicaré el tipo del 19 por ciento a los primeros 6.000 euros; el del 21 por ciento los siguientes 44.000 euros, y así sucesivamente. El tramo del 26 por ciento es aplicable desde 2021, tras la aprobación de los Presupuestos Generales para este año.
IBI en Canarias en la venta de vivienda
Por último, el IBI (que se paga anualmente) se repartirá entre comprador y vendedor teniendo en cuenta la fecha de la compraventa. Así, al vender realizaremos el cálculo para repartir la cuota entre ambas partes.