Contrato de arras: puedes perderlas si tu solicitud de hipoteca no es «realista»
El contrato de arras suele utilizarse frecuentemente en operaciones de compraventa de vivienda a modo de ‘reserva’, de forma que el vendedor bloquee la comercialización del inmueble en espera del momento de la firma definitiva del contrato y la transmisión del bien. En ocasiones, este contrato se utiliza para mantener atada la vivienda mientras obtenemos la financiación bancaria necesaria, en forma de préstamo hipotecario. Pero ¿qué ocurre si nuestra solicitud no es «realista» y finalmente no obtenemos el dinero? ¿Es posible perder las arras y que el vendedor se quede con ellas?
La Audiencia Provincial de Las Palmas acaba de pronunciarse sobre ello, en una interesante sentencia que revoca la dictada en primera instancia, dando la razón a la parte vendedora.
Si necesitas asesoramiento legal en cualquier operación inmobiliaria (compraventa, alquiler de vivienda, alquiler vacacional, locales y naves…), ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Las Palmas: vivimos tiempos de importantes cambios normativos que pueden afectar a la legalidad de tus operaciones vigentes en este sector.
Contrato de arras e hipoteca: la solicitud de financiación debe ser «realista» para poder recuperarlas
La sentencia, con fecha de 9 de enero de 2023, analiza un caso de firma de un contrato de arras con una condición resolutoria en la que se indicaba expresamente que, si los compradores no obtenían la financiación necesaria, el contrato se resolvía sin penalización alguna, con devolución de las arras a los compradores.
En concreto, los compradores aportaron una cantidad de 7.600 euros como ‘reserva’ de la vivienda. Sin embargo, la financiación solicitada a su entidad bancaria fue denegada, motivo por el que solicitaron a la parte vendedora la devolución de la suma entregada, a lo que la parte vendedora se negó.
El contrato de arras suele utilizarse frecuentemente en operaciones de compraventa de vivienda a modo de ‘reserva’, de forma que el vendedor bloquee la comercialización del inmueble en espera del momento de la firma definitiva del contrato y la transmisión del bien. En ocasiones, este contrato se utiliza para mantener atada la vivienda mientras obtenemos la financiación bancaria necesaria, en forma de préstamo hipotecario. Pero ¿qué ocurre si nuestra solicitud no es «realista» y finalmente no obtenemos el dinero? ¿Es posible perder las arras y que el vendedor se quede con ellas?
La Audiencia Provincial de Las Palmas acaba de pronunciarse sobre ello, en una interesante sentencia que revoca la dictada en primera instancia, dando la razón a la parte vendedora.
Si necesitas asesoramiento legal en cualquier operación inmobiliaria (compraventa, alquiler de vivienda, alquiler vacacional, locales y naves…), ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Las Palmas: vivimos tiempos de importantes cambios normativos que pueden afectar a la legalidad de tus operaciones vigentes en este sector.
Contrato de arras e hipoteca: la solicitud de financiación debe ser «realista» para poder recuperarlas
La sentencia, con fecha de 9 de enero de 2023, analiza un caso de firma de un contrato de arras con una condición resolutoria en la que se indicaba expresamente que, si los compradores no obtenían la financiación necesaria, el contrato se resolvía sin penalización alguna, con devolución de las arras a los compradores.
En concreto, los compradores aportaron una cantidad de 7.600 euros como ‘reserva’ de la vivienda. Sin embargo, la financiación solicitada a su entidad bancaria fue denegada, motivo por el que solicitaron a la parte vendedora la devolución de la suma entregada, a lo que la parte vendedora se negó.
Los vendedores del inmueble argumentan que los compradores llevaron a cabo una solicitud que la entidad bancaria difícilmente podría aceptar, ya que pidieron la financiación de una cantidad mayor al 80 % del importe del precio del inmueble.
Además, ponen en duda que existiera una solicitud formal de préstamo, ya que la propia entidad contestó a un requerimiento del juzgado señalando que no existió tal operación, a pesar del testimonio del director de la sucursal, que elaboró el que es principal documento de combate: un email de denegación de la financiación se emitió dos días después de su solicitud. En él se dice lo siguiente:
«Acusamos recibo y damos respuesta al escrito que nos ha hecho llegar, recibido el día 29/08/2020, en relación a su solicitud de riesgo, solicitada a través de esta oficina. En este sentido, queremos informarle que se propuso su operación y en las condiciones solicitadas por usted al Comité decisor y hemos sido informados que no ha sido posible acceder a lo solicitado. Lamentamos el malestar que esta circunstancia le haya podido ocasionar y le saludamos cordialmente.»
Esto significaría, según la parte vendedora, que ni se solicitó formalmente el préstamo, ni se otorgaron los consentimientos para tratar datos personales y acceder a su documentación fiscal y bancaria, ni se abrió expediente en la entidad, ni se valoró la solvencia ni la viabilidad económica de la operación. Y ello debido, aunque no se mencione en el correo, a que el préstamo solicitado lo era por un valor de más del 80 % del precio del inmueble, como así confirmó en el plenario el director de la oficina que redactó el documento.
Los argumentos de la Audiencia Provincial de Las Palmas: la buena fe exige una solicitud «en términos realistas»
La respuesta en primera instancia fue reconocer el derecho de los compradores a recuperar su dinero con la resolución del contrato de compraventa. Sin embargo, tras el recurso planteado por los vendedores, la Audiencia Provincial revoca la sentencia anterior y da la razón a los vendedores, permitiendo a los vendedores quedarse con el importe de las arras.
Los magistrados argumentan que «un comportamiento conforme a la buena fe exigiría que la solicitud del préstamo por los compradores se hiciese en términos realistas y acomodados al proceder de los tiempos de su solicitud, en los que la concesión de un préstamo por importe superior al 80 %, total o por encima del valor del bien hipotecado no es viable, salvo que se pacten condiciones que no serían asumibles por un ciudadano prudente y bien informado».
Para el Tribunal, los compradores formularon una petición de financiación que sabían que no podía ni iba a ser atendida, por lo que ellos mismos provocaron la frustración de la operación.
En definitiva, “considerar que la obligación de los compradores se cumplía con la mera solicitud del préstamo, cualesquiera que fueran sus condicionantes, privaría de virtualidad a la condición resolutoria litigiosa, haciéndola inútil”.
La conclusión es que, dado que los compradores no cumplieron la cláusula en los términos pactados y conforme a las normas de la buena fe contractual, la condición se declara no cumplida, lo que impide la devolución de la suma pactada como arras.
«Acusamos recibo y damos respuesta al escrito que nos ha hecho llegar, recibido el día 29/08/2020, en relación a su solicitud de riesgo, solicitada a través de esta oficina. En este sentido, queremos informarle que se propuso su operación y en las condiciones solicitadas por usted al Comité decisor y hemos sido informados que no ha sido posible acceder a lo solicitado. Lamentamos el malestar que esta circunstancia le haya podido ocasionar y le saludamos cordialmente.»
Combinado el contenido de ese texto con el testimonio de su emisor, la parte recurrente considera que ni se solicitó formalmente el préstamo, ni se otorgaron los consentimientos para tratar datos personales y acceder a su documentación fiscal y bancaria, ni se abrió expediente en la entidad, ni se valoró la solvencia ni la viabilidad económica de la operación.
Además, no se hizo constar la que debió ser causa de la negativa: la solicitud de un préstamo por valor de más del 80 % del precio del inmueble, como así confirmó en el plenario el director de la oficina que redactó el documento.
Este tipo de documento no debe valorarse, según la sentencia, ya que “considerar que la obligación de los compradores se cumplía con la mera solicitud del préstamo, cualesquiera que fueran sus condicionantes, privaría de virtualidad a la condición resolutoria litigiosa, haciéndola inútil”. En definitiva, dado que los compradores no cumplieron la referida cláusula en los términos pactados y conforme a las normas de la buena fe contractual, la condición se declara no cumplida, lo que impide la devolución de la suma pactada como arras.
Si necesitas ayuda en cualquier cuestión legal relacionada con Derecho Inmobiliario, ponte en contacto con nuestros abogados en Las Palmas.