Alquiler vacacional en Canarias: hacia una nueva Ley de cara a

El alquiler vacacional en Canarias se ha convertido en un asunto clave de la agenda política de las Islas, y prueba de ello es el reciente anuncio del proyecto de Ley de Ordenación Sostenible del uso turístico de las viviendas.

Desde hoy y hasta el próximo 26 de octubre los ciudadanos y partes interesadas podrán realizar sus aportaciones a este debate durante el periodo de consulta pública. Tras ello se consolidará el articulado de las futura norma y continuará su trámite parlamentario: el objetivo es que vea la luz antes de junio de 2024.

A pesar de que queda mucho camino por recorrer, ya conocemos algunas de las claves y enfoques de la Ley. Dada la importancia de este tipo de regulación tanto para los ciudadanos canarios como para aquellos particulares y empresas dedicadas al turismo, analizamos todos los detalles conocidos.

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Alquiler vacacional en Canarias: hacia una nueva Ley

El objetivo de la futura Ley del alquiler vacacional en Canarias, promovida por la Consejería de Turismo y Empleo de Gobierno de Canarias, es encontrar el equilibrio entre el residente y el turista. El punto de partida es una situación en la que, según el Ejecutivo autonómico, no existen límites cuantitativos ni cualitativos.

A ello se le suma la necesidad de incorporar la jurisprudencia emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que sentenció en 2020 que la protección del derecho a una vivienda digna y al entorno urbano justifican la intervención de las autoridades regionales y locales para regular el uso turístico de vivienda.

En Canarias existen en la actualidad 46.486 viviendas vacacionales.

Además de abordar el derecho a una vivienda digna, la futura Ley tendrá carácter transversal e incluirá aspectos que van desde el urbanismo y la ordenación del territorio, el medio ambiente y, sobre todo, la definición de un modelo de desarrollo sostenible para Canarias en el futuro inmediato.

El objetivo del Gobierno es que la elaboración de esta Ley cuente con la máxima participación de todos los agentes y sectores de la sociedad, debido a su trascendencia para nuestro actual modelo de desarrollo. Puedes hacerlo en este enlace.

Informe para la consulta pública previa relativa a la ordenación de uso turístico de viviendas

El punto de partida de la futura norma, cuyo articulado aún no ha sido redactado de forma definitiva, lo encontramos en el Informe para la consulta pública previa relativa a la ordenación del uso turístico de viviendas mediante normas con rango de ley.

El objetivo de la consulta es conocer la opinión de los ciudadanos y actores sociales en cuanto a los problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa, la necesidad y oportunidad de la aprobación de esta norma, los fines que deben perseguirse y las posibles alternativas regulatorias y no regulatorias.

En este Informe se asegura lo siguiente:

• Sobre los problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa, el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, surgió únicamente para regular las condiciones y requisitos que deben cumplir las viviendas vacacionales, incorporándolas a la regulación de los establecimientos de alojamientos turísticos como una nueva tipología en la modalidad extrahotelera.
• Al no regularse otros aspectos, la situación actual nos deja un balance de incremento importante del numero de viviendas vacacionales. Según el Registro General Turístico de la Consejería de Turismo y Empleo, el número de viviendas vacacionales inscritas asciende a 47.051, suponiendo ésta un total de 195.532 plazas.
• El resultado es que se detectan problemas crecientes de gentrificación y de turistificación derivados del incremento exponencial del cambio de uso de viviendas del ámbito residencial al ámbito turístico, afectando a numerosos núcleos de población a lo largo y ancho de las Islas Canarias.
• A su vez, «tales problemas derivan en otro adicional como es la turismofobia, también en una fase de desarrollo importante en muchos núcleos de población donde la ciudadanía residente se siente desplazada y marginada por la proliferación de viviendas vacacionales.»
• Otro de los grandes problemas que deberá afrontar la nueva regulación es la «limitación radical del crecimiento de la planta destinada al alojamiento turístico reglado en las Islas Canarias, el proceso denominado moratoria turística«.
• El Informe también menciona como «uno de los grandes problemas a afrontar» el relativo a la movilidad sostenible y la lucha contra el cambio climático, puesto que el mencionado desplazamiento de la población residente de los núcleos tradicionales y específicamente de las zonas más próximas a la actividad turística, «incrementa de manera significativa las necesidades de movilidad, de transporte y en consecuencia se incrementa la huella de carbono por la proliferación de emisiones derivadas de los citados desplazamientos que se ven incrementados exponencialmente».
• Finalmente, «no puede dejar de soslayarse la afectación que el fenómeno produce en la efectividad del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, perspectiva que ha de estar muy presente a la hora de las decisiones que adopten los poderes públicos al respecto». El Informe señala, en este sentido, la derivación al mercado vacacional de decenas de miles de viviendas, a lo que se suma su ubicación, el incremento de precios de las restantes, la escasez de oferta de vivienda en alquiler y la consecuente imposibilidad de emplazamiento adecuado para la residencia habitual de todas aquellas personas que desean optar a una ocupación o empleo en el sector turístico.

Fruto de todo ello, el objetivo principal de la nueva Ley «no puede ser otro que establecer un modelo urbanístico, territorial y turístico en las Islas Canarias que garantice un adecuado equilibrio entre los diferentes intereses concurrentes, pero teniendo siempre presente que la perspectiva medioambiental ha de ser preponderante frente al resto de intereses en caso de colisión, al igual que la protección de derechos constitucionalmente proclamados como esenciales, entre los que destaca en este caso el derecho a una vivienda digna y adecuada».

Además la Ley «ha de establecer los adecuados indicadores de sostenibilidad que garanticen el cumplimiento de los citados objetivos, junto con los adecuados instrumentos de planificación para su efectiva implantación y eficacia».

Algunas pistas sobre la futura Ley de alquiler vacacional en Canarias

Si bien aún es pronto para conocer el contenido concreto que tendrá la futura Ley de alquiler vacacional en Canarias, las declaraciones de distintos cargos políticos del Gobierno autonómico dejan entrever cuáles serán los puntos que prometen regularse. Estas son algunas conclusiones y pistas que pueden ayudarte a comprender cuál será su alcance:

• Se plantea establecer una limitación a la vivienda turística en cuanto al número, dado que no es sostenible que este sector siga creciendo indiscriminadamente.
• Esta de limitación numérica llegará en relación con una planificación que establezca dónde debe ubicarse (y dónde no) este tipo de vivienda, así como con qué características o requisitos mínimos.
• Cualquier medida que se adopte deberá centrarse en respetar y establecer un necesario equilibrio entre la libertad de empresa, el derecho a la vivienda, el respeto a la calidad de vida de la ciudadanía y el respeto a la planificación urbana.
• Se diseñarán y utilizarán indicadores de sostenibilidad para medir cómo deben repetirse las plazas turísticas en relación con las plazas para ciudadanos, buscando la racionalidad y el equilibrio.
• Se introducirá en concepto de capacidad de carga del turista, un criterio que se utilizará para medir a partir de qué punto la oferta deja de ser atractiva para él debido al exceso de oferta. Del mismo modo, se introducirá el concepto de capacidad de carga social que, en similares términos, medirá a partir de qué punto la calidad de los servicios decrece, afectando a la habitabilidad de una zona.
• La norma pondrá también el foco en la protección del patrimonio cultural de cada área y en la movilidad ciudadana. En este sentido, se pone el foco en el bienestar del turista y en la necesidad de diferenciarnos para seguir ofreciendo un modelo atractivo y auténtico.
• El empleo será otro eje conductor: toca analizar qué modelo turístico genera más y mejores puestos de trabajo, cuál redistribuye mejor la riqueza, así como qué perfil de turista queremos atraer, y qué oferta es necesaria para ello.
• La futura norma no regulará ni acotará el precio de la vivienda vacacional, ya que se trata de una cuestión de libertad de mercado.
• La materialización de cuántas viviendas vacacionales podrá haber en cada municipio y con qué requisitos se llevará a cabo a través de la planificación municipal: la Ley autonómica dotará a los ayuntamientos de las herramientas y criterios básicos de sostenibilidad aplicables.

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