El Supremo fija que basta mayoría de 3/5 para prohibir el alquiler vacacional
La problemática sobre la vivienda en Canarias (y en toda España) sigue generando un intenso debate y el Tribunal Supremo nos ha regalado un importante titular estos días a raíz de una importante sentencia en la que se pronuncia sobre un tema clave: qué mayoría es necesaria para que una comunidad de propietarios pueda prohibir el alquiler vacacional.
Se trata de un asunto sobre el que existen sentencias contradictorias: mientras que algunos jueces y tribunales vienen considerando que basta con una mayoría de 3/5 para una prohibición total de este tipo de actividad por parte de la junta de propietarios, otros consideran, en una lectura más estricta o literal de la normativa, que es necesario el voto unánime de los propietarios de un régimen de propiedad horizontal.
Esta última lectura, en la práctica, supone que la simple negativa del interesado en alquilar el inmueble como vivienda vacacional pueda bloquear todo intento de prohibición. Por eso, entre otros motivos, el Tribual Supremo elige el criterio más benévolo con los propietarios en contra de este tipo de alquiler y fija que basta una mayoría de 3/5 para aprobar esta prohibición.
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Prohibir el alquiler vacacional: basta una mayoría de 3/5 de los propietarios
Uno de los debates recientes en torno a la vivienda vacacional es en qué casos puede prohibirse en el marco de las comunidades de propietarios. Como respuesta, la Sala Primer del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de 3/5.
Se trata de la interpretación que el Alto Tribunal hace del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este artículo fue introducido precisamente para facilitar a los propietarios el control de este tipo de actividad, creando una excepción a las reglas generales sobre mayorías en la junta de propietarios.
Y es que la regla general nos dice que cualquier acuerdo que requiera modificar los estatutos de la comunidad requiere el voto unánime de los propietarios.
En concreto, el artículo 17.6 LPH nos dice lo siguiente:
“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Esta regla dificulta y, en muchas ocasiones, impide la toma de decisiones que afecten al contenido de los estatutos de la comunidad, excepto en aquellos casos en que exista un consenso muy claro y evidente con respecto a la necesidad de llevar a cabo la modificación.
Por este motivo, en 2019 se aprobó una reforma de la LPH que crea una excepción, recogida en el artículo 17.12 de la LPH, en el que se nos indica que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio del alquiler turístico «requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 por ciento, y sin que estos acuerdos puedan tendrán efectos retroactivos.
La base del problema: ¿Es lo mismo prohibir que limitar o condicionar?
El problema reside en que el nuevo artículo 17.6 LPH solo habla de limitar o condicionar, pero no de prohibir. Por eso muchos jueces y magistrados han entendido que la prohibición total de este tipo de actividad debe aprobarse de forma unánime.
Este criterio es el que ahora corrige el Tribunal Supremo. Según estas sentencias, la expresión «limite o condicione» que contiene el artículo 17.12 LPH, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 3.1 del Código Civil, rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.
Esa conclusión se ve confirmada, según el Tribunal, atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del Real Decreto Ley 7/2019, que en su preámbulo justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.
Por eso el Tribunal considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto. Además, la Sala señala que, de no admitirse esta doble mayoría de 3/5, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.
Reproducimos a continuación algunos párrafos de estas decisiones judiciales:
“En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el artículo 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.
Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, ‘limitar’ no solo significa ‘poner límites a algo’, sino también, ‘fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien’. Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el artículo 17.12 de LPH. Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría.”
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