Expropiación y justiprecio: ¿Debe indemnizarse al expropiado también por el valor del subsuelo?

¿Cuáles son los limites a la hora de construir en un terreno edificable, reconocido por un plan urbanístico? ¿Se considera afectada por el plan sólo la superficie o también el subsuelo? El Tribunal Supremo acaba de dar respuesta a esta cuestión a través de una sentencia que pone fin a un conflicto existente entre el propietario de un colegio en Sevilla y la Junta de Andalucía. El punto central del debate: la construcción de una línea de metro que pasa por un terreno privado y la ausencia de indemnización por la expropiación por parte de la Administración.

En este caso, la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía recurrida posteriormente por el propietario de un centro escolar afectado por la expropiación- aseguraba que era del todo justo no indemnizar al propietario por la expropiación de un terreno para la construcción de una línea de metro, argumentando que la construcción se realizaba en el subsuelo.

Sin embargo, el Tribunal Supremo da la vuelta a este criterio y fija que la edificabilidad de un terreno reconocida por un plan urbanístico no se limita a la superficie, sino que alcanza también a la posibilidad de construir en el subsuelo. Se acepta así el recurso de casación y se impone el pago del justiprecio correspondiente, calculado teniendo en cuenta no sólo la pérdida de edificabilidad del rasante, sino también del subsuelo, ya que ambos se ven afectados por la construcción pública.

“Posibilidades edificatorias”

El argumento del Supremo es claro: la sentencia, de la que es ponente el magistrado Córdoba Castroverde, y con fecha de 17 de julio de 2015, determina que “el hecho de que la parcela esté destinada a unos determinados usos -la construcción de un colegio y su equipamiento- no significa que carezca de posibilidades edificatorias”, aunque, recuerda, “éstas serán siempre las que le confiera el planeamiento”.

En este caso, el suelo afectado por la servidumbre impuesta por la construcción de la línea de metro era calificado por el Plan General como suelo de uso dotacional, y estaba destinado “a instalaciones deportivas adyacentes al colegio y aparcamiento para dicho centro”. De hecho, el propietario del colegio había presentado ante la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla un proyecto para la construcción un aparcamiento en el subsuelo. Esta licencia se entendía otorgada por silencio del organismo tras el informe favorable de la sección técnica del servicio de licencias, por lo que el Supremo considera acreditado que era posible la construcción de un aparcamiento y, por tanto, el aprovechamiento del subsuelo.

En cualquier caso, la sentencia del Supremo deja claro que el Tribunal Superior de Justicia andaluz acierta cuando centra el objeto de la controversia en las posibilidades edificatorias que ostentaba la parcela conforme al Planeamiento vigente en la fecha de su valoración y las afecciones que la servidumbre impuso. También se comparte el hecho de que se afirme que la indemnización expropiatoria solo surgirá cuando la servidumbre afecte y limite, de un modo u otro, las facultades urbanísticas que ostentaba el propietario conforme a la legislación y el Planeamiento urbanístico aplicables a la fecha de valoración.

La victoria del recurrente supone un incremento del justiprecio de nada menos que 1.398.029 euros por la pérdida de edificabilidad en el subsuelo y 1.661.155 euros por la pérdida de edificabilidad sobre rasante.