Defectos en una vivienda de nueva construcción: ¿Ante quién reclamar?

Lanzarse a comprar una vivienda de nueva construcción tiene la gran ventaja de permitirnos estrenar el inmueble y disfrutarlo de primera mano. La parte mala es que una edificación completamente nueva puede contar con vicios o defectos que aparezcan con el comienzo del uso y que supongan un problema para los propietarios. ¿Contra quién reclamar? ¿Dónde está el límite de la responsabilidad del promotor de la construcción y dónde la del arquitecto? El Tribunal Supremo acaba de arrojar un poco de luz sobre este asunto, resolviendo una duda sobre la que existe jurisprudencia contradictoria. La conclusión es clara: es mejor comenzar reclamando al responsable directo (arquitecto, director de obra…) que demandar genéricamente a la promotora.

En concreto, en una sentencia dictada el pasado 17 de septiembre de 2015, el Tribunal asegura que, en caso de que decidamos reclamar iniciando un proceso contra la promotora de una construcción por vicios o defectos en el inmueble, ello no significa que el plazo con que cuenta el afectado para reclamar al arquitecto se interrumpa: la prescripción de esa acción seguirá corriendo mientras reclamamos por esta primera vía. ¿El resultado? Más complicaciones para el comprador, que puede ver negada su pretensión por una cuestión puramente temporal si el proceso dura más de la cuenta y no sirve para solucionar su problema.

En concreto, el afectado cuenta con dos años para demandar al arquitecto (o a cualquier responsable dentro de la cadena) reclamando la resolución de esos vicios y problemas. Lo que propone el Supremo es que normalmente la responsabilidad en estos casos suele ser individual, a cargo de quien no hiciera bien sus deberes: proyectista, director de obra, director de ejecución de obra, entidades y laboratorios de control de calidad, suministrador de productos… Sólo en caso de que no pueda concretarse de quién fue la culpa tocará acudir a la vía de la responsabilidad solidaria, reclamando a la promotora.

En este caso, el comprador de la vivienda optó por demandar en primer lugar a la promotora, sin éxito. Tras ello, inició acción contra la arquitecta, reclamando que ésta costeara las obras de reparación de las deficiencias de su vivienda, así como el abono de la factura de la pintura.

El juzgado de Primera Instancia dio la razón al propietario, sentencia que confirmó la Audiencia Provincial de Asturias, y ello a pesar de que, según el argumento de la arquitecta, la acción ya había prescrito. Según su defensa, la eventual reclamación a la promotora constructora no interrumpe la prescripción vía artículo 1974 del Código Civil. Ahora, el Supremo da la razón a la arquitecta y valida este criterio.

Distintas responsabilidades

El ponente, el magistrado Seijas Quintana, recuerda que «los agentes que participan en la construcción tienen funciones distintas y actúan con distintos títulos y, como tal, responden individualmente, siendo sus obligaciones resarcitorias parciarias o mancomunadas simples, sin relación entre ellas».

Así, la responsabilidad de las personas, en caso de vicios y defectos en la construcción, es «en principio y como regla general, individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia». Sólo cuando aquélla no puede ser concretada individualmente «procede la condena solidaria».

La fallo establece, por tanto, que «la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto a los demás intervinientes», al tratarse de distintos tipos de responsabilidad: solidaria ante individual. Sólo cuando se demande en primer lugar al resto de intervinientes en la construcción (proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, entidades y laboratorios de control de calidad, suministrador de productos…) se interrumpe el plazo de prescripción respecto del promotor, por existir una obligación solidaria del promotor frente a los propietarios.

¿Conclusión? Es preferible reclamar ante el responsable directo y, en caso de no conseguirlo, reclamar a la promotora, de forma que no cerremos ninguna vía y aprovechemos al máximo los plazos de prescripción que recoge la Ley.