Cláusulas suelo: ¿Se pueden anular en el caso de locales comerciales?

La jurisprudencia sobre cláusulas suelo es cada vez más abundante pero, por regla general, los criterios que permiten anularlas por falta de transparencia tienen más que ver con los consumidores que con empresarios y profesionales que hayan suscrito hipotecas en el ámbito de su actividad. Las leyes aplicables al consumidor son más protectoras y asumen una desigualdad de condiciones entre el banco y quien acude a por un préstamo hipotecario. Por eso, existen diferencias sustanciales entre cómo puede obtenerse la nulidad, siendo más complicado lograrlo en el caso de los profesionales.

Sin embargo, existen diferencias en función del caso. Por ejemplo, no es lo mismo una hipoteca familiar sobre un espacio que sea a la vez vivienda habitual y local de sus contratantes que un préstamo a un promotor que, en el ejercicio de su actividad empresarial, contrata una promotora inmobiliaria con una entidad bancaria. En este segundo caso existen sentencias que no admiten tratar a ese empresario como consumidor, por lo que tampoco se le puede aplicar el sistema de ‘doble control de transparencia’ que estableció en 2013 el Tribunal Supremo y que ha valido a miles de consumidores para eliminar sus cláusulas. Los ejemplos son muchos y muy variados.

Uno de ellos, quizás el más reciente, es el de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Jaén el pasado 17 de febrero de 2016. Se trata de un fallo en el que se analiza el caso de la cláusula suelo contenida en un préstamo hipotecario sobre un local comercial. La sentencia de instancia condenó a la entidad a la eliminación de la cláusula –considerada condición general de la contratación, por determinar el precio del producto- y a restituir las cantidades pagadas a partir de 9 de mayo de 2013 –fecha de la sentencia del Tribunal Supremo que marcó un antes y un después en su valoración-.

Ahora, la Audiencia Provincial resuelve el recurso presentado por la entidad afectada, y lo hace negando su pretensión y analizando por qué sí es aplicable en este supuesto la normativa sobre consumidores. “Partiendo de la definición del concepto de consumidor como la persona que actúa en un ámbito ajeno o una actividad empresarial o profesional, en el caso presente el afectado, en el momento de concertar el préstamo hipotecario, trabajaba por cuenta ajena y el hecho de compra la finca como inversión al ser un local comercial n supone que no fuera consumidor, sino al contrario, el actor era consumidor en el momento de otorgar la escritura de préstamo hipotecario”.

Ello es así, continúa la sentencia, porque “la finca adquirida no la utilizaba para el desarrollo de su actividad profesional o actividad empresarial y en consecuencia le es aplicable la protección que dispone la Ley a los consumidores”.

Son estos criterios los que llevan a la Audiencia a mantener intacto el criterio de la sentencia recurrida, haciendo además hincapié en que, si bien las cláusulas suelo son lícitas, es necesario que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula suelo como definitoria del objeto principal del contrato y conocer el reparto real de riesgos de la variabilidad de los tipos.

Criterios clave

El hecho de que no se pueda acudir siempre a las normas sobre consumo para eliminar una cláusula suelo no significa que no pueda hacerse de ningún modo. Sí cambia la vía para hacerlo, ya que habrá que acudir a otras normas para preparar el caso, como la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).

Para la aplicación de esta norma, resulta irrelevante que el prestatario o hipotecado sea un profesional o un consumidor: basta con que se trate de una condición general de la contratación, es decir, una cláusula no negociada e impuesta por un contrato de adhesión como es una hipoteca. Sobre este tipo de cláusulas, la ley asegura que debiendo su redacción debe regirse por los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.

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