¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler vacacional?

El alquiler vacacional de viviendas pude convertirse en un engorro para los vecinos del edificio que busquen tranquilidad y sosiego. En las zonas turísticas, donde miles de personas tienen su residencia principal, convive su necesidad de llevar un día a día normal con el periodo de vacaciones de otras miles de personas que, en contra de su forma de vida habitual, pueden provocar ruidos indeseados. Se trata, además, de una situación muy común en Canarias. ¿Cómo actuar? ¿Puede prohibirse a un propietario de una vivienda en el mismo edificio que la alquile a turistas? De momento, varias comunidades autónomas han decidido prohibir el alquiler de viviendas turísticas o vacacionales en caso de que los estatutos de la comunidad de propietarios prohíba dedicar las viviendas a tal uso.

La duda que se planta es si, dado que la mayoría de las comunidades autónomas tienen competencias a la hora de decidir en materia de vivienda turística o vacacional, pueden las comunidades de propietarios vetar ese uso vacacional en las viviendas. Se trata de una cuestión relevante porque de ello depende el descanso de muchos vecinos, pero también la fuente de ingresos de miles de familias, con derecho a explotar sus viviendas de la forma que deseen siempre que se haga dentro de los límites de la legalidad y las buenas prácticas.

Para entender el problema habría que acudir en primer lugar a la ley nacional, que actúa como paraguas para el resto de normativa, de carácter autonómico. En este caso, si acudimos a la Ley de Propiedad Horizontal, su artículo 7 podría llevar a los tribunales al propietario que realice alquiler vacacional si se prueba que es una actividad molesta. Sin embargo, la prueba de estas molestias no es fácil, y el juez debe darles la importancia suficiente como para prohibir dicha actividad en los términos en que se venga sucediendo. Una sentencia no favorable al propietario supondría el cese de la actividad, así como una posible indemnización a la comunidad de propietarios por daños y perjuicios. Se puede llegar incluso a perder el derecho de uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años.

Teniendo claro este punto, ¿puede la propia comunidad de propietarios prohibir esta actividad sin que ésta venga suponiendo un caso de los recogidos en el artículo 7? Como se trataría de un acuerdo recogido en los estatutos de la comunidad de propietarios, habría que analizar el artículo 17.6 de la Ley. En él se establece que es necesaria la unanimidad para poder sacar adelante este acuerdo. ¿Qué ocurre entonces? Que el voto negativo del propietario interesado en llevar a cabo el alquiler vacacional siempre votará en contra, bloqueando el posible acuerdo. Por eso el artículo 17.7.II de la norma establece que cuando no se logre la mayoría (simple), la comunidad podrá trasladar al juez la situación controvertida para que decida en equidad. Si el juez resuelve en favor de la comunidad, el acuerdo se trasladará a los estatutos, y esto deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efecto frente a terceros.

Por tanto, en la práctica es siempre necesario que intervenga un juez para validar el acuerdo.

¿Qué dice la normativa en Canarias?

En cuanto a la normativa autonómica, existen comunidades autónomas en las que no se permite el alquiler de viviendas residenciales a turistas cuando la comunidad de propietarios prohíba ese uso turístico. Otras sencillamente no se pronuncian. Pero, en cualquier caso, una prohibición que se lleve a cabo de forma acorde a la Ley de Propiedad Horizontal (es decir, mediando la validación de un juez) será siempre válida para prohibir la propietario este tipo de explotación.

En el caso de Canarias, la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias es la aplicable a estos casos, desarrollada por el Decreto 113/2015, de 22 de Mayo, de viviendas vacacionales. Así, hasta la aprobación del Decreto de 2015, a situación del alquiler vacacional de viviendas en Canarias era de alegalidad. Ahora se regula explícitamente esta actividad, y se hace introduciendo, como es lógico, muchas prohibiciones y límites de buen uso. Por ejemplo, se obliga al propietario a presentar una declaración responsable, al tratarse de una actividad turística.

Una de las prohibiciones aprobadas tiene que ver con que no se pueden alojar a turistas en las viviendas que, estando en zonas turísticas o en urbanizaciones turísticas, estén ubicadas sobre suelo turístico (desde el punto de vista urbanístico). En cuanto a la prohibición por parte de la comunidad de propietarios, la actividad turística será legal siempre que no exista acuerdo en contrario por parte de los propietarios.

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