Promociones sin terminar: nuevo aluvión de demandas a la banca

La crisis ha dejado tras de sí una larga lista de casos concretos que se han convertido en protagonistas en los tribunales de toda España: cláusulas suelo, participaciones preferentes, ejecuciones hipotecarias, lanzamientos, procedimientos monitorios, despidos, EREs… Todos estos supuestos han sobrecargado la Justicia y cerrado la necesidad de reforzar determinadas áreas. Ahora, un nuevo aluvión promete colapsar la actividad de los jueces del país: el de las promociones inacabadas.

Se trata de reclamaciones de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de vivienda sobre plano cuando las promociones no llegaron a terminarse ni entregarse. En este ámbito, la banca se convierte en responsable de esos pagos, y ya son varias las sentencias dictadas en las últimas semanas en las que se condena a distintas entidades a esa devolución, según recoge El Confidencial en un extenso reportaje. Ello significa nuevos problemas de liquidez para el sector financiero, ya muy tocado tras la penalización judicial por las cláusulas suelo y demás productos anulados masivamente por falta de información.

El punto de partida lo marcó una sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado mes de diciembre de 2015. En ella, el Alto Tribunal sentó jurisprudencia y obligó a los bancos a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se construyeron. Las entidades financieras quedan así condenadas a responder por miles de urbanizaciones fantasma, especialmente en el litoral del país, vendidas en gran medida a ciudadanos británicos.

El sentido de esta sentencia se encuentra en una ley dictada en 1968: la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La norma se aprobó tras el escándalo ‘Nueva esperanza’, que dejó a 10.000 personas sin casa en Madrid, y obligó a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta para la vivienda, algo que se ha incumplido de forma masivamente durante la burbuja inmobiliaria. El problema es que, teniendo en cuenta que muchas promotoras han desaparecido del mapa y no pueden responder ante los juicios que se inician contra ellas (la mayoría se ha declarado en concurso de acreedores y no tiene fondos con que hacer frente a esos pagos), queda la responsabilidad del banco.

La banca ha venido argumentando, para evitar esa responsabilidad, que su papel es de tercero ajeno a la relación entre comprador y vendedor. Algunas sentencias le han dado la razón, pero otras muchas se dictaron en contrario. Hasta que el Tribunal Supremo aclaró toda duda hace pocos meses y señaló tajantemente que la ley de 1968 desmiente que los bancos sean «terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor”, sino que “antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir”.

Es más, el Supremo quiso despejar toda duda fijando expresamente la siguiente doctrina jurisprudencial: en el fallo, del que es ponente Francisco Marín Castán, presidente de la Sala de lo Civil del Supremo, se fija que “en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Ahora, los jueces de instancias inferiores quedan obligados a aplicar este criterio, con el consiguiente perjuicio para la banca pero sembrando esperanza para miles de familias que perdieron los ahorros de su vida en la compra de unas viviendas que jamás llegaron a existir.