¿Puede el banco ejecutar una hipoteca aunque haya tolerado retrasos en el pago?

A esta interesantísima duda da respuesta una reciente sentencia dictada por el Tribunal Supremo. Y es que existen muchos casos en que los bancos han tolerado retrasos en el pago de cuotas hipotecarias a sus clientes. Sin embargo, el Tribunal asegura que esa tolerancia en el pago con retraso no puede actuar en detrimento de los derechos y facultades legítimos de la entidad. O lo que es lo mismo, esa ‘vista gorda’ no niega al banco que pueda, por ejemplo, iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria debido a esos impagos y retrasos que voluntariamente decidió soportar.

La sentencia, con fecha de 30 de mayo de 2016, analiza así un supuesto muy común durante la crisis: el de la existencia de impagos o pagos con retraso de las cuotas de préstamos hipotecarios. La situación económica ha llevado a miles de familias que cumplían puntualmente con sus obligaciones a no poder hacerlo del mismo modo, incumpliendo así con las condiciones pactadas con su entidad en lo que a su hipoteca ser refiere. Ante estos casos, la banca puede tolerar la situación y adaptarse a las condiciones del cliente, o bien lanzarse a un proceso de ejecución hipotecaria para hacer valer sus derechos. Eso sí, según esta sentencia, una y otra opción no son incompatibles: es posible iniciar esa ejecución aunque se soportaran retrasos.

El fallo asegura también que la conducta seguida por una entidad bancaria con otros clientes, al permitir al impago de tres o más cuotas sin cláusula de vencimiento anticipado, no vincula su actuación con el resto de los clientes, dado que las relaciones de las entidades financieras con sus clientes se desenvuelven dentro del ámbito del Derecho Privado, donde prima la autonomía de la voluntad y la eficacia relativa de los negocios jurídicos.

De este modo, los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan, según regula el artículo 1257 del Código Civil. Y no existe un principio de igualdad que, en el ámbito negocial, imponga a las entidades financieras tratar del mismo modo a sus clientes.

La sentencia, de la que es ponente el magistrado Orduña Moreno, estudia el caso de una hipoteca firmada en 2006 entre una entidad de crédito y una persona jurídica (no consumidor), bajo el nombre “contrato de crédito abierto con garantía hipotecaria” por importe de 2,8 millones de euros y vencimiento en 24 meses. El contrato contenía una cláusula de resolución anticipada que contemplaba que la entidad financiera «podrá dar por vencido el crédito aunque no hubiera transcurrido el total plazo del mismo y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses, en caso de falta de pago de alguno de los vencimientos de capital, intereses y cuotas mixtas y otras obligaciones dinerarias derivadas del presente contrato».

Para el Supremo, la entidad cumplió con su obligación de poner esa suma a disposición de la sociedad y ésta incumplió sus obligaciones de pago, primero retrasándose habitualmente en el abono de las cuotas vencidas y, segundo, dejando de pagar a su vencimiento las cuotas de liquidación de intereses mensuales de dos meses.

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