Alquiler de temporada en Canarias: ¿Cuándo es legal?
Vivimos tiempos complejos en lo que al derecho a la vivienda se refiere. El precio del alquiler y la oferta de inmuebles disponibles asfixian cada vez más a quienes aspiran a arrendar una vivienda habitual y, al mismo tiempo, el número de viviendas vacacionales y de alquileres de temporada no deja de aumentar en las Islas. Las cifras no mienten: el pasado mes de mayo el precio del alquiler en Canarias superó máximos históricos, situándose en una media de 14 euros mensuales por metro cuadrado.
Precisamente una de las herramientas a la que acuden los propietarios para esquivar la reducida rentabilidad del alquiler de vivienda habitual frente a otras modalidades es acudir a contratos de alquiler de temporada. Se trata de una fórmula que conlleva muchas menos exigencias para el propietario y una protección mínima para el inquilino, ya que está pensada para satisfacer necesidades de vivienda puntuales y acotadas en el tiempo.
Sin embargo, no todo vale y, aunque el alquiler de temporada es perfectamente legal, es imprescindible usarlo correctamente para evitar un posible fraude de ley que cueste caro al propietario si se produce una denuncia. Por eso queremos explicar qué es el alquiler de temporada, quiénes pueden cogerse a él y si, por ejemplo, los llamados nómadas digitales quedan acogidos en el paraguas de personas que permiten utilizarlo.
Qué es el alquiler de temporada
El alquiler de temporada se define en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el que se habla del alquiler para uso distinto del de vivienda, definido como «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren».
En la práctica, este tipo de arrendamiento se utiliza cuando la necesidad de vivienda está acotada a unos meses concretos por motivos de trabajo, estudios, periodo vacacional o cualquier otra actividad. Por eso esta modalidad se está utilizando ampliamente para contratos de vivienda con nómadas digitales, entre otros perfiles.
El alquiler de temporada se ha convertido en una forma de esquivar el alquiler tradicional de vivienda habitual y, a la vez, de evitar el uso de la modalidad de vivienda vacacional en caso de no cumplir con los requisitos para hacerlo. Los propietarios eligen el alquiler de temporada porque resulta mucho menos garantista para el inquilino .
Así, mientras que el alquiler de vivienda habitual exige una duración mínima, ente otros puntos, el alquiler de temporada no tiene un límite máximo o mínimo de duración del contrato y sus condiciones quedan, en general, sometidas a lo que acuerden las partes. También es frecuente que la renta obtenida en el caso del alquiler de temporada sea mayor que en el caso del alquiler de vivienda habitual.
La propia Exposición de motivos de la LAU asegura que «en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.»
Características del alquiler de temporada
Estas son las características principales del alquiler de temporada:
- El arrendamiento de temporada no tiene un límite máximo o mínimo de duración del contrato: lo importante es la finalidad del arrendamiento. Esto significa que es posible que dure más de un año si la finalidad así lo permite (un trabajo temporal
- Sus condiciones dependen en gran medida de lo pactado libremente entre las partes, siempre con el Código Civil como marco normativo, así como la LAU, si bien esta última norma dedica muy poco espacio a regular este tipo de alquiler, limitándose a definirlo.
- El contrato puede formalizarse de forma escrita o verbal y debe estipularse su duración y finalidad.
- La renta y su revalorización se pactarán libremente.
- La fianza para los arrendamientos de temporada será de dos meses, si bien se pueden pactar garantías adicionales a las que quedará sometido el inquilino.
Ventajas del alquiler de temporada para el propietario
Una de las principales ventajas del alquiler de temporada frente al alquiler de vivienda habitual para el propietario consiste en que no quedará sometido a las duraciones y prórrogas mínimas que establece la LAU par los resientes habituales. También se podrán pactar libremente aspectos como las garantías adicionales o el reparto de gastos de gestión inmobiliaria, entre otros.
Claro está, lo que se convierte en ventaja para el propietario se convierte en desventaja para el inquilino en caso de que se utilice fraudulentamente esta modalidad de contrato.
En qué casos puede utilizarse el alquiler de temporada y en cuáles no
Tal y como hemos visto, el alquiler de temporada puede aplicarse en aquellos casos en que nos encontremos claramente ante supuestos que excluyan cubrir una necesidad permanente de vivienda. Se trata de una modalidad de alquiler distinto del de vivienda.
Algunos ejemplos de alquiler de temporada son un desplazamiento temporal por trabajo, la necesidad de vivienda mientras se realizan obras en el domicilio habitual, un desplazamiento temporal por estudios o por participar en un evento…
Los contratos celebrados con estudiantes, con trabajadores desplazados y, en los últimos años, también con nómadas digitales, son claros ejemplos de uso de este tipo de alquiler.
Alquiler de temporada vs. alquiler turístico
Hay que tener en cuenta que el alquiler turístico se considera una modalidad de alquiler separada del alquiler de temporada y, además, no está regulado por la LAU. Eso sí, deben darse ciertas condiciones para que se produzca esa exclusión y, de lo contrario, sí podrá formalizarse un contrato de alquiler de temporada con fines turísticos.
En concreto, la LAU excluye expresamente del ámbito de aplicación de la norma «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.»
Por tanto, un arrendamiento de temporada será turístico (y quedará regulado por otra normativa) siempre que:
- Se trate de una vivienda completa, amueblada y equipada para ser utilizada de forma inmediata.
- Sea comercializada y publicitada a través de canales de oferta turística.
- Posea un fin lucrativo.
- Esté sometida a un régimen y normativa sectorial específicos.
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Alquiler de temporada y nómadas digitales
El alquiler de temporada encaja, en principio, en aquellos casos en que se ofrezca alojamiento a nómadas digitales que elijan Canarias como destino para trabajar durante un tiempo, si bien comienzan a sucederse esfuerzos por parte del Gobierno nacional y de los gobiernos autonómicos para acotar el ámbito de aplicación de este tipo de contrato, debido precisamente a que su uso afecta cada vez más a la oferta de vivienda habitual.
Estos esfuerzos deben tenerse en cuenta a la hora de invertir en vivienda o planificar el tipo de alquiler que queremos utilizar. Nos encontramos en el momento del profundo cambio y las nuevas normas se mueven hacia una limitación de las modalidades de alquiler distintas del destinado a vivienda habitual.
Del lado del Gobierno central, el pasado mes de enero se habló acerca de la creación de una mesa de trabajo para regular el alquiler de temporada, altamente vinculado al sector turístico, que quedó fuera de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada en mayo de 2023. El objetivo es buscar soluciones para regularlo e incentivar el alquiler residencial.
Del lado de las comunidades autónomas, Cataluña aprobó hace pocas semanas un Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda que regulaba, entre otros puntos, el alquiler de temporada en la comunidad. Aunque este texto quedó derogado en el marco de las elecciones autonómicas, su contenido nos indica hacia dónde se mueve la normativa y cómo podría proceder el legislador en Canarias.
En él se considera «propiamente alquiler de temporada aquellos arrendamientos con fines de ocio, vacaciones, o recreativas (certámenes, congresos, ferias, festivales, eventos, etc.) para los que no es de aplicación el régimen proteccionista aplicable a los arrendamientos de vivienda, sino precisamente el relativo a arrendamientos distintos al de vivienda.»
Así, se pasaría a considerar arrendamiento de vivienda el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda permanente del arrendatario y el destinado a la satisfacción de la misma necesidad con carácter temporal por razón de actividades profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, o de otras análogas.
Por tanto, en esta comunidad se podría excluir del paraguas del alquiler de temporada (en el futuro, si una norma del mismo corte ve la luz), todo un abanico de casos a los que se venía aplicando esta modalidad, incluyendo a los nómadas digitales.
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