El alquiler vacacional en Canarias: ¿En qué punto estamos?

La crisis económica ha cambiado de forma categórica -y parece que irrevocable- los usos y costumbres de la sociedad en términos generales. Particulares, empresas y sectores económicos al completo se han visto obligados a reinventarse para poder sobrevivir a las vicisitudes de la recesión. En este contexto han surgido numerosas empresas de economía colaborativa que reformulan todos los principios de consumo hasta ahora conocidos en el mercado tradicional: las empresas de alquiler vacacional, las de transporte (Uber, Airbnb…) o cualquier otra que oferte todo tipo de bien o servicio que se nos pueda ocurrir a través de estas nuevas plataformas.

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El turismo es un claro ejemplo de este espíritu de adaptación a las necesidades del momento. De un lado, familias y particulares se han visto obligados a obtener ingresos extra a final de mes, lo que les ha empujado a ofrecer sus propios hogares o viviendas en desuso como alquileres vacacionales. De otro, la demanda de turistas reclama tarifas más económicas que se ajusten a las necesidades de sus bolsillos. Si este fue el punto de partida, el resultado es una tendencia difícil de parar: otros particulares (no necesariamente en situación de necesidad) se han dado cuenta de que pueden sacar una rentabilidad mucho mayor de sus inmuebles si los ofrecen en alquiler vacacional en lugar de tradicional. Hablamos de tarifas mucho más elevadas y de, en el caso de Canarias, un entorno en el que resulta sencillo atraer a visitantes.

Como todo cambio, la entrada en juego del alquiler vacacional en el mercado inmobiliario genera importantes beneficios para unos y grandes perjuicios para otros. Y ello ha generado importantes movimientos a favor o reticentes, según el caso, a la regulación definitiva de los nuevos alquileres vacacionales. El sector hotelero y de apartamentos ve claramente afectada su demanda, y a ellos se suman ahora las familias que sufren el fenómeno conocido como gentrificación: el incremento desmedido de los precios de sus alquileres habituales por la intención de sus propietarios de convertirlos en alquileres vacacionales.

Como resultado, en Canarias se preparó una regulación del alquiler vacacional destinada a regular esta nueva práctica, que se movía en una ausencia de normativa y aparente alegalidad. Esta norma, que protege en cierta medida al sector hotelero y de apartamentos e impone algunos requisitos al alquiler vacacional,  ha acabado siendo impugnada ante los tribunales y se encuentra en pleno debate. Se trata del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El TSJ de Canarias anula varios preceptos del Reglamento de Alquiler Vacacional

Como resultado de la reglamentación que el Gobierno de Canarias aprobó en 2015 en relación al alquiler vacacional, la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia (CNMC) comenzó una labor impugnatoría por la vía administrativa que, tras ser desoída, trasladó a instancias judiciales hasta llegar al Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Canarias, proponiendo la anulación de varios preceptos del Reglamento.

En concreto, la CNMC considera que ese reglamento opone demasiados obstáculos al desarrollo de la competencia efectiva en un mercado donde la aparición del alquiler vacacional ha provocado una dinamización del sector turístico en Canarias como consecuencia de la mayor variedad en la oferta, la mayor eficiencia de los precios y la mejora en la calidad de los servicios prestados.

Atendiendo a tal requerimiento, el TSJ de Canarias estimó las reivindicaciones de la CNMC, y anuló mediante sentencia varios preceptos del reglamento, que abre un nuevo campo de posibilidades a los alquileres vacacionales:

• Anula la prohibición de que existan alquileres vacacionales en zonas turísticas.
• Anula la prohibición de alquiler de habitaciones de forma separada.
• Anula la obligación de inscripción en un Registro previo al inicio de la actividad.

De esta manera, el TSJ canario se pronuncia de una forma tajante a favor de la implantación del alquiler vacacional en Canarias, puesto que, según señala el propio fallo, lo contrario «infringe claramente la libertad de empresa y de prestación de servicios limitando la oferta turística sin justificación eficiente”. Y es que la propia Ley de Turismo de Canarias, según el tribunal, no habilita al reglamento al establecer una modalidad de alojamiento turístico que únicamente se pueda desempeñar fuera de las zonas turísticas, sino que determinadas ofertas de turismo alojativo sean sometidas a estándares menos exigentes por estar fuera de esas áreas.

En cualquier caso se trata de un tema tan polémico como novedoso sobre el que legisladores, consumidores y propietarios deberán reflexionar en los próximos años y que, presumiblemente, generará importantes controversias legales -el propio TSJ canario aún debe pronunciarse sobre otros cuatro recursos contra este Decreto- hasta que definitivamente se alcance una regulación general de la materia.

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