Alquiler de vivienda en 2023: novedades que debes conocer

Este 2023 trae de la mano importantes novedades normativas, y algunas de ellas tienen que ver con uno de los mercados más sensibles a la incidencia de la inflación: el de la vivienda. No solo se encarecen las hipotecas, sino que aumenta la demanda y el precio del alquiler, lo que puede llevar a miles de familias a una situación de verdadero ahogo financiero, especialmente teniendo en cuenta que la necesidad de vivienda es vital e imprescindible: no podemos renunciar a ella.

Por este motivo, durante 2023, y salvo que la situación cambie a nivel normativo y económico, permanecerán vigentes algunas medidas de protección que afectan de lleno al mercado del alquiler.  Se trata de medidas de carácter temporal (la Ley de Arrendamientos Urbanos permanece intacta desde su reforma de 2019), algunas iniciadas a raíz de la pandemia por Covid-19, otras relacionadas con la coyuntura económica actual.

El objetivo es idéntico: proteger al inquilino en situación de vulnerabilidad. Si tienes dudas a la hora de poner en alquiler tu vivienda, necesitas redactar un contrato de arrendamiento… o bien si eres inquilino y necesitas asistencia o asesoramiento legal, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Las Palmas: te ayudaremos a alcanzar una solución legal y justa para todas las partes. 

Novedades en alquiler de vivienda en 2023

Lo primero que debemos tener claro es que nos encontramos en un momento delicado en el que es más sencillo que nunca cometer algún error o tener dudas razonables en cuanto a la normativa sobre alquiler de vivienda habitual. Por eso, un buen asesoramiento legal es clave, especialmente si tienes la categoría de gran tenedor o si cuentas con una empresa dedicada al negocio inmobiliario. 

Es la mejor forma de evitar sanciones y conflictos que lleguen a los tribunales. En caso de duda, podemos mediar para llegar a soluciones justas y duraderas que ahorren tiempo y dinero a las partes implicadas. 

Entrando de lleno en las novedades en materia de alquiler en 2023, toma nota de las más importantes:

Límite a la subida del precio del alquiler en 2023

Durante 2023 se mantiene el límite del 2 por ciento a la subida de los alquileres que ya se venía aplicando en 2022. Por tanto, se prorroga la aplicación de una medida que ya recogía el Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales que provocó la invasión de Rusia en Ucrania.

En este caso, el objetivo permanece intacto: se trata de mitigar los efectos de la guerra de Ucrania, así como de apoyar a los colectivos más vulnerables y a los sectores productivos más afectados.

Para lograrlo, una de las medidas aprobadas consiste en evitar que la evolución al alza de IPC se traslade al precio del alquiler.

Para lograrlo, la actualización de la renta no podrá superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que publica el Instituto Nacional de Estadística cada mes, y que tiene un tope del 2 por ciento. La utilización de este índice de referencia, según el Gobierno, responde a “razones de extraordinaria y urgente necesidad.”

En la práctica, cualquier contrato de alquiler que contenga una cláusula que prevea la actualización de la renta basándose en la evolución del IPC (algo muy frecuente) deberá tener en cuenta el límite legal definido, que se aplicará por encima de lo pactado.

Del mismo modo, arrendador y arrendatario podrán negociar un alza que se encuentre por debajo de este límite. 

Puede que te preguntes qué ocurre si termina el alquiler de vivienda y si en ese caso es posible aplicar un alza equivalente a la que dicte el IPC.  En este caso, el arrendatario de una vivienda puede negociar con el arrendador el incremento de su renta.

• Si el arrendador es un gran tenedor (es decir persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial), la subida del alquiler será la pactada entre las partes, aunque no podrá superar el 2 por ciento.

• Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta podrá ser superior al 2 por ciento si lo aceptan ambas partes. Si no llegan a un acuerdo, la subida no excederá el resultado de aplicar la variación anual del IGC (Índice de Garantía de Competitividad), con un máximo del 2 por ciento. Esto significa que, en la práctica, basta con que el inquilino se niegue a una subida superior al 2 por ciento para que ese límite opere, independientemente de que el arrendador no tenga la categoría de gran tenedor.

Prórroga de los contratos de alquiler en 2023

Además de la medida anterior, los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a término entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán, a petición del inquilino, durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones.

Existen algunas excepciones a esta regla: en concreto, la prórroga no se aplicará si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente, tanto para él como para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación o divorcio, siempre que en el contrato se hubiera fijado este caso. 

Por eso es importante recoger expresamente en una cláusula del contrato de arrendamiento la posibilidad de que la prórroga no se aplique en caso de necesidad de la vivienda por parte del propietario.

Ten en cuenta, a la hora de valorar tu contrato de arrendamiento, cuáles son los plazos mínimos de duración de un contrato de arrendamiento con destino a vivienda habitual. Esta información la encontramos en el artículo 9 de la LAU (nos centramos en los contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, fecha de la última modificación de calado de esta Ley).

• La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. 

• Si fuera inferior a 5 años (o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 o 7 años, en función del caso. 

• Esto será así excepto en caso de que el inquilino manifieste al propietario, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Suspensión de desahucios

La ultima de las medidas relevantes en materia de alquiler en 2023 tiene que ver con la suspensión de desahucios y lanzamientos, que se amplía hasta el 30 de junio de 2023 en los casos de inquilinos considerados vulnerables sin alternativa habitacional. En concreto, se podrá suspender el lanzamiento si la vivienda pertenece a personas jurídicas o a personas físicas consideradas grandes tenedores.

Como contrapartida, los arrendadores afectados por la suspensión de desahucios pueden solicitar una compensación, que consistirá en el valor medio que corresponde a un alquiler de vivienda en el entorno del inmueble más los gastos corrientes que acredite haber asumido el arrendador. 

Esta compensación podrá solicitarse hasta el 31 de julio de 2023, y en la solicitud es necesario incluir una exposición razonada y justificada de la compensación. 

Si tienes dudas sobre estas medidas o sobre cualquier otro asunto relacionado con Derecho Inmobiliario (compraventas, sucesiones, donaciones, impuestos asociados a operaciones inmobiliarias, contratos civiles…), contacta con nuestro equipo de abogados en Las Palmas.