Claves de la Ley de Vivienda 2023: cómo afectará a Canarias
La Ley de Vivienda 2023 será sin duda una de las grandes novedades legislativas del presente ejercicio. Envuelta en polémica debido al carácter protector hacia el inquilino de muchas de sus medidas, la norma ya ha sido aprobada en el Congreso con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención, y continuará su trámite parlamentario para ver la luz, previsiblemente, este año.
Para que puedas adaptarte a lo que viene, resumimos en este artículo las principales claves de la futura Ley de Vivienda tal y como se encuentra redactada actualmente, haciendo hincapié en cómo afectará la Ley de Vivienda a la comunidad autónoma de Canarias. Recuerda que, a lo largo de su trámite parlamentario, es posible que surjan modificaciones y ajustes.
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Claves de la Ley de Vivienda 2023: cómo afecta a Canarias
Si algo caracteriza a la futura Ley de Vivienda es su carácter proteccionista con respecto a los derechos de las partes consideradas más vulnerables en el ámbito de los contratos de alquiler. Entre otras cosas, se posibilita controlar los precios de alquiler aplicables a las zonas tensionadas. La norma redefine, por otro lado, la figura de gran propietario, y se acota la posibilidad de desahuciar a personas en situación de vulnerabilidad. Otra medida clave pasa por rebajar los requisitos necesarios para poder declarar una zona tensionada.
Estas son las claves y características de cada una de estas medidas:
Límite el precio del alquiler en las zonas tensionadas
Se trata de una de las medidas estrella de la norma. Si actualmente, y como medida temporal relacionada con el alza coyuntural del IPC, los propietarios no pueden subir el precio del alquiler más allá del 2 por ciento en las llamadas zonas tensionadas, la nueva norma diseña un plan para años posteriores. Así, durante 2024 el techo a la subida del precio del alquiler se fijará en un 3 por ciento en estas áreas. De cara a 2025 comenzará a aplicarse un nuevo índice, pendiente de ser diseñado, que supondrá dejar atrás la utilización del IPC como referente a la hora de actualizar el precio del alquiler.
Tanto grandes tenedores como pequeños propietarios deberán acatar estos límites. Además, éstos se aplicarán independientemente de que se trate de un contrato referente a una vivienda nueva que entre en el mercado o es una vivienda que ya se encuentre en alquiler.
Nuevo concepto de gran tenedor
Otro cambio consiste en redefinir el concepto de gran tenedor o gran propietario. Las comunidades autónomas podrán rebajar de 10 a 5 el número de viviendas en propiedad en una zona tensionada necesarias para entrar en esta definición. Cabe recordar que existen normas más estrictas para los grandes tenedores que para los pequeños propietarios, especialmente en materia de control de precios.
Menos requisitos para declarar una zona tensionada
Otra de las grandes novedades que introduce la norma es una relajación de los requisitos que deben cumplirse para poder declarar una zona tensionada. Esto significa que gobiernos autonómicos y ayuntamientos tendrán nuevas herramientas para integrar un área determinada en esta categoría.
Actualmente es necesario cumplir dos criterios simultáneamente:
- La carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos debe superar el 30 por ciento de los ingresos medios de la zona.
- El precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración debe haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al del IPC autonómico, ya sea de compra o alquiler.
La nueva norma permite declarar una zona tensionada siempre que se cumplan al menos uno de esos requisitos, y rebaja el segundo al 3 por ciento frente a los cinco puntos actuales. Por lo tanto, será más fácil hacer uso de esta herramienta de control del mercado de la vivienda.
Mediación y mayor protección a las familias vulnerables en caso de desahucio
La protección a las familias vulnerables ante una situación de posible desahucio es otra de las patas de esta norma. En primer lugar, siempre que siempre que exista una situación de vulnerabilidad, será obligatorio pasar por un proceso de arbitraje en busca de un acuerdo entre arrendador y arrendatario. En caso de que no haya acuerdo, se concederá el tiempo suficiente a los servicios sociales para ofrecer una solución habitacional alternativa a la familia afectada por el desalojo.
Otra medida consiste en prohibir los desahucios sin fecha y hora. También se introducen nuevas prórrogas para los procedimientos de lanzamiento.
Bonificación en el IRPF
Con el fin de favorecer la oferta de alquiler de larga duración en la zonas tensionadas, la norma también aprueba una bonificación fiscal en el IRPF. En concreto, se podrá aplicar una reducción del 50 por ciento en caso de ofrecer nuevos contratos de arrendamiento. Esta reducción ascenderá hasta el 90 por ciento cuando se firmen nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas con una bajada de al menos el 5 por ciento sobre el contrato anterior.
Además, se prevé una bonificación de hasta el 70 por ciento cuando se incorporen al mercado nuevas viviendas en zonas tensionadas y se alquilan a jóvenes de entre 18 y 35 años. La misma bonificación se aplicará cuando se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o a entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogidas a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
La última modificación, del 60 por ciento, se aplicará en caso de haber llevado a cabo obras de rehabilitación durante los dos ejercicios previos.
Reparto de gastos entre inquilino y propietario
Otra de las medidas más relevantes de la futura ley de vivienda consiste en fijar cómo deben repartirse los gastos entre inquilino y propietario en cuanto a los servicios de gestión inmobiliaria. Así, la norma fija que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cuenta del arrendador, nunca del arrendatario.
Mayor porcentaje de reserva de suelo para vivienda protegida
El porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida aumentará del 30 al 40 por ciento en el caso del suelo urbanizable (actuaciones de nueva organización) y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado (en caso de reforma o renovación).
Recargos por viviendas vacías
Ojo con mantener vacío un inmueble de tu propiedad: los ayuntamientos de toda España, incluyendo los de Canarias, podrán aplicarte un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) si mantienes vacía tu vivienda durante más de dos años.
Esa penalización ascenderá al menos al 50 por ciento y a un máximo del 150 por ciento. A la hora de definir el importe de la penalización se podrá atender a factores como el tiempo que lleve vacía la vivienda o el número de inmuebles desocupados propiedad de un mismo tenedor.
Cómo afectará la futura Ley de Vivienda 2023 a Canarias
Con respecto a cómo afectará la ley de vivienda a la comunidad autónoma de Canarias, habrá que atender al resultado de las próximas elecciones municipales y autonómicas, que se celebrarán el 28 de mayo, y a las medidas que cada consistorio o el Gobierno de Canarias decidan adoptar en aplicación de esta norma una vez constituidos sus respectivos nuevos equipos de gobierno.
Previsiblemente, cabrá esperar una mayor aplicación de estas medidas en ayuntamientos gobernados por los partidos políticos implicados en esta reforma.
En el caso de quienes cuenten con viviendas en alquiler vacacional en Canarias, la buena noticia es que la Ley de Vivienda no entrará a regular límites a la existencia de este tipo de uso en aquellos barrios en los que exista un precio medio de alquiler elevado o una escasa oferta de alquiler de larga duración. Dado que se trata de una competencia autonómica, corresponderá al futuro equipo de gobierno en Canarias adoptar medidas en este sentido.
De momento, la cifras nos dicen que el 40 por ciento de los hogares españoles estaría situado en zonas de mercado de alquiler tensionado si se aplica el criterio del 30 por ciento de los ingresos dedicados a pagar la renta o la hipoteca.
En el caso de Canarias, según un estudio de la consultora Atlas, la zona más afectada sería la provincia de Las Palmas, con un 42,5 por ciento de zonas susceptibles de ser declaradas tensionadas (la quinta más tensionada de España).
Además, un 33,6 por ciento del área de la provincia de Santa Cruz de Tenerife podría declararse tensionada por cumplirse este requisito, y lo mismo se aplica si tenemos en cuenta el criterio de porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al del IPC autonómico.
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