Comunidad de Propietarios

Tengo propietarios Morosos

1. El administrador o en su defecto el Presidente, tras consultar las cuentas establecerá que propietarios adeudan cantidades a la Comunidad.

2. En Junta General de propietarios se liquidarán las deudas de los propietarios morosos, acordando reclamar judicialmente el pago de éstas.

3. Previamente al inicio de las acciones judiciales, se notificará el anterior acuerdo a los deudores, realizándose de forma que quede constancia de su envío (correo certificado, burofax, etc). Si no se logrará llevar a cabo la notificación, la comunicación se realizará mediante publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad. Este escrito irá firmado por el Secretario y recogerá la fecha y los motivos de su publicación en el tablón, permaneciendo tres días naturales en éste.

4. Si el propietario moroso una vez notificado no atendiera el requerimiento de pago, la Comunidad podrá presentar petición inicial de proceso monitorio ante el juzgado correspondiente, a la que ha de acompañar certificado del acuerdo de liquidación de la deuda y del impago de la cantidad debida emitido por el Secretario, así como el justificante de haber notificado a los deudores el acuerdo adoptado en Junta.

A la hora de presentar la petición inicial de proceso monitorio, es aconsejable asistirse de los servicios de abogado y procurador, pues las costas judiciales se repercutirán en todo caso al deudor, independientemente de la cuantía del asunto, tal y como establece el artículo 22 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.

Soluciona una actividad molesta o ruidosa

Las actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o aquéllas que contradigan las diferentes normativas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas, pueden desarrollarse en una comunidad de propietarios por parte de alguno de ellos u ocupante de un piso o local.

¿Cuando se entiende que una actividad es molesta o prohibida?

• Cuando la actividad se desarrolle con cierta continuidad y permanencia en el tiempo.
• Sea incómoda para terceras personas que habitan o permanecen en algún piso, local o zonas comunes de la finca.
• La molestia o incomodidad ha de ser notoria, no bastando con un leve trastorno.

¿Qué hacer para que estas actividades cesen?

Poner en conocimiento del Presidente la existencia de las actividades molestas, a fin de que requiera a quienes las desarrollan, ya sean propietarios, inquilinos o meros ocupantes, para que cesen.

Si el requerimiento realizado por el Presidente no surtiera efecto, se solicitará convocatoria de Junta de Propietarios, dónde se acordará autorizar al presidente para interponer la acción de cesación, recogida en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Presentada la demanda (dirigida contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local), acompañada de acreditación del requerimiento de cesación al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

En caso de sentencia estimatoria de la demanda, el juez acordará la cesación definitiva de la actividad. Pero además podrá establecer una indemnización por daños y perjuicios e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. Si el demandado no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

 Soluciona defectos constructivos o imperfecciones

¿Qué podemos hacer en caso de defectos constructivos o imperfecciones de acabado?

La Ley de Ordenación de la Edificación establece a favor de los compradores de nueva construcción una serie de garantías (a partir del 6 de mayo de 2000), que se aplican a toda la edificación, incluyendo las zonas comunes, protegiendo así a toda la Comunidad de Propietarios. Se establecen tres tipos de defectos garantizados, con distintos plazos para ejercer las acciones correspondientes en cada uno de ellos:

a) Los defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio están garantizados por un plazo de diez años.

b) Los defectos que impiden que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior de la vivienda o edificio o los defectos que producen deterioro del medio ambiente en su entorno inmediato por impedir una adecuada gestión de toda clase de residuos, tienen un plazo de garantía de tres años.

c) Los defectos en elementos de terminación o acabado de las obras están garantizados por un plazo de un año, por el constructor.
Las reclamaciones deben efectuarse por parte del cliente en el plazo de dos años desde que se produjeron los daños, aunque la mejor manera de solucionar posibles problemas es llegar a un acuerdo entre propietario y vendedor.

Si dentro del plazo aparece un defecto garantizado por ley, lo más aconsejable es solicitar a un profesional técnico de la edificación que nos realice un Dictamen Pericial por escrito para considerar todos los aspectos del problema, para realizar un dignóstico adecuado y para proponer una solución al mismo.

Con el Dictamen preparado, nos podemos dirigir a los responsables para poner en conocimiento la existencia de defectos así como la exigencia de que o bien los reparen o bien paguen su reparación. También es aconsejable que les señalemos un plazo razonable para que resuelvan el problema.

Si transcurrido dicho plazo no han resuelto el problema hay que exigir la reparación de los defectos en los Tribunales.