Consejos legales para alquilar tu vivienda en 2022 de forma segura

Una duda frecuente entre nuestros clientes es la relacionada con la posibilidad de poner en alquiler sus inmuebles en Canarias de forma segura, protegiéndose ante posibles impagos y la necesidad consecuente de desahuciar al inquilino, con los problemas, pérdidas económicas y costes legales que ello supone. La mejor manera de evitar este tipo de situación es actuar preventivamente y dejarte asesorar por un abogado desde el principio. Además, es clave conocer la legalidad al respecto. Toma nota de estos consejos legales para alquilar tu vivienda en 2022 en Canarias de forma segura y, si tienes dudas, contacta sin compromiso con nuestro equipo de abogados en Las Palmas: estaremos encantados de ayudarte.

Consejos legales para alquilar tu vivienda en 2022 de forma segura: ¿Cómo ha cambiado la normativa con la pandemia?

La pandemia por coronavirus ha dado lugar a toda una serie de normas pensadas para proteger a la parte más débil de las relaciones contractuales ante situaciones de riesgo de exclusión social. Esto ha tocado de lleno al mercado inmobiliario: la idea de proteger a los inquilinos ha supuesto la aprobación de medidas favorables a ellos pero, en cierto modo, perjudiciales para quienes ponen sus pisos en alquiler y dependen de este ingreso para mantener su nivel de vida. 

Además, la normativa al respecto ha sido cambiante, adaptándose al escenario de cada momento. Por ejemplo, medidas cuya duración inicial resultaba menor se han visto extendidas en la misma medida en que lo hacía la duración de las consecuencias económicas de la pandemia. Algo similar a lo que ha ocurrido, por ejemplo, con los ERTE por coronavirus y sus sucesivas prórrogas. 

Sin embargo, esta situación ha despertado miedos entre los propietarios y, en este contexto, quizás ahora más que nunca resulte conveniente analizar de la mano de un abogado especialista en arrendamientos cuál es el escenario legal concreto al que nos enfrentamos. En este post te damos algunas claves para conocer la normativa sobre arrendamientos en 2022, y nos ponemos a tu disposición para ayudarte a alquilar tu inmueble de forma segura. 

Prórroga de la suspensión de los desahucios hasta septiembre de 2022

Una de las medidas más polémicas en materia de arrendamientos aprobadas durante la pandemia ha sido el llamado escudo social, que ha supuesto la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para personas y familias vulnerables. Recientemente el Gobierno aprobó la ampliación hasta el 30 de septiembre de 2022 de varias medidas impulsadas en los últimos reales decretos-leyes sobre desahucios, entre ellas, la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para personas y familias vulnerables, en los casos ya previstos por la actual normativa.

Esta suspensión sigue sin poder dictarse en determinados supuestos: 

1. Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario. Por tanto, si pones en alquiler tu segunda residencia, estarás protegido frente a esta medida.
2. Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
3. Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
4. Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
5. Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
6. Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley.

Igualmente, en caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales, los propietarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación, siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.

Además, como consecuencia de lo anterior, se extiende el plazo durante el que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el citado Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

En este texto se señala lo siguiente: 

«2. La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.»

El plazo para solicitar esta compensación se extenderá hasta el 31 de octubre de 2022.

Desahucio por impago: qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2022

Por lo demás, las normas sobre desahucio por impago de alquiler permiten iniciar actuaciones procesales y recuperar la vivienda en un plazo de 3 o 4 meses. En función del caso, se puede llegar a tardar un año. Por eso es importante llevar este procedimiento de la mano de un abogado especialista en desahucios. 

En concreto, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nos dice que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

• Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

Mediante el juicio de desahucio por falta de pago de la renta es posible solicitar tanto la recuperación de la vivienda o local como el importe de las rentas y cantidades adeudadas. También pueden acumularse acciones contra el fiador o avalista solidario, previo requerimiento de pago.

Además, podrás permitir en tu demanda la enervación del desahucio, que consiste en permitir al inquilino evitar el lanzamiento si se pagan las cantidades adeudadas, manteniendo el contrato de alquiler en vigor.

Si finalmente el inquilino no paga, el juez impondrá el lanzamiento y el demandado deberá asumir las costas del procedimiento, así como las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Nueva Ley de Vivienda 2022: bonificaciones por poner tu piso en alquiler

Por último, hay que hablar de la futura Ley de Vivienda 2022, que incluye muchas novedades, entre ellas las relativas a bonificaciones y ventajas en la Declaración de la Renta para quienes ofrezcan sus pisos en alquiler. Esta norma fue aprobada recientemente por el Consejo de Ministros para su tramitación por parte de las Cortes Generales como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia del Proyecto.

Estas son algunas de las medidas para fomentar el alquiler en la Ley de Vivienda 2022:

• Se crean ventajas fiscales para los pequeños propietarios (menos de 10 viviendas). La bonificación será del 50 por ciento del beneficio neto para los propietarios que alquilen su vivienda, y ascendera al 70 por ciento en caso de que se alquile por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. La bonificación también será del 70 por ciento si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación. En el caso de alquiler en áreas tensionadas, la bonificación será del 90 por ciento.
• Los ayuntamientos podrán aumentar la tasa del IBI para viviendas vacías hasta un 150 por ciento cuando el propietario tenga más de cuatro viviendas en el mismo municipio y la vivienda lleve vacía más de dos años. 

Volviendo a los desahucios, la nueva Ley ahonda en la necesidad de proteger las situaciones de vulnerabilidad y aspira a un mejora de la comunicación entre jueces y servicios sociales para que se pueda dar una respuesta habitacional a los hogares vulnerables. En este sentido, se amplía de uno a dos meses el plazo de lanzamiento de los desahucios cuando el propietario de la vivienda es una persona física; si se trata de una empresa, el plazo se amplía de tres a cuatro meses.

Si necesitas ayuda de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Las Palmas.