¿Es constitucional el sistema para valorar el suelo rural que se urbaniza por primera vez?
¿Es constitucional el sistema para valorar el suelo cuando éste se urbaniza por primera vez? ¿Qué dice la normativa y en qué sentido se acaba de pronunciar el Tribunal Constitucional? La justicia valora ahora la letra del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que en su día llamó la atención de muchos juristas por ciertas previsiones que parecían no ajustarse a la Carta Magna.
En concreto, el Pleno del Constitucional ha emitido una sentencia –dictada el pasado 22 de octubre de 2015 pero publicada hace muy poco en el BOE- en la que asegura que la compensación que se fija para los propietarios de suelo rural sujeto a primera urbanización cuando se les priva de la facultad de participar en la actuación urbanizadora (es decir, cuando se produce una expropiación) “no guarda equilibrio con el valor real del bien expropiado”, tal y como exige el artículo 33.3 de la Constitución Española, por lo que se declara nulo el artículo que lo regula, el 25.2.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS). Eso sí, la sentencia no ha estado exenta de polémica interna, ya que cuenta con varios votos particulares.
Un sistema poco realista
El caso procede de una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, donde se asegura que el sistema de valoración analizado “no permite tener en cuenta los factores que inciden en su valor de mercado, y, en especial, las expectativas derivadas de la aprobación del planeamiento o clasificación del suelo como urbanizable delimitado”. El Tribunal asegura también que la indemnización en caso de expropiación no se corresponde con el valor real del suelo, ya que se limita a reconocer un porcentaje, entre el 5 y el 15 por ciento, a determinar por las comunidades autónomas, aplicado a la diferencia de valor que tendrían los suelos ya urbanizados y el que tienen en su situación inicial.
Según la norma, los suelos en situación básica de suelo rural se valoran por el método de capitalización de la renta anual, potencial o real, conforme a su destino rural, que podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización en los términos que reglamentariamente se establezcan. Esta es la única compensación prevista para los propietarios de los suelos rurales no sometidos a una actuación de primera urbanización.
Sin embargo, en el caso de los suelos en situación básica rural sometidos a una actuación de primera urbanización -entendiendo por tal la que conlleva el paso de un suelo de la situación básica de suelo rural a la de suelo urbanizado para crear una o más parcelas aptas para la edificación y conectadas funcionalmente con la red de servicios-, a la compensación obtenida por el método del artículo 23.1 del texto refundido de la Ley de suelo -que no tiene en cuenta las plusvalías derivadas del planeamiento aprobado o que pudiera aprobarse en el futuro- se le añade la debida por la privación de la facultad de participar en la actuación urbanizadora.
La respuesta del Constitucional es que, si bien es cierto que el legislador estatal no ha dejado en manos de las comunidades autónomas el establecimiento del criterio de valoración por la privación de la facultad de participación en la actuación de primera urbanización cuando ésta aún no ha sido iniciada, sí “ha establecido un criterio que depende única y exclusivamente de lo que cada comunidad autónoma establezca como porcentaje de participación de la comunidad en las plusvalías derivadas del planeamiento urbanístico”.
De esta manera, “resulta que la compensación debida por la privación de esta facultad dependerá de dónde estén ubicados los bienes dentro del territorio nacional sin que, a estos efectos, se garantice la uniformidad normativa a la que, como este Tribunal ha afirmado, sirve la expropiación forzosa y las garantías que ésta debe observar a los efectos de garantizar el contenido del derecho de propiedad”.
La conclusión final del Tribunal es que la fórmula sobre la que se debate no garantiza en todo caso el proporcional equilibrio que debe existir entre la compensación prevista en la ley y el contenido real de la facultad de la que se ve privado el propietario y, como consecuencia, declara esta previsión inconstitucional.
Eso sí, los magistrados avalan la distinción que realiza el artículo 12 del TRLS, que distingue entre suelo rural y urbanizado, así como que en la valoración no se permita tener en cuenta las expectativas derivadas del planeamiento, “un factor que incidiría en su valor de mercado”, aseguran.
La sentencia cuenta con un voto particular suscrito por los magistrados Asua Batarrita y Valdés Dal-Ré que asegura que “el criterio de compensación establecido por el legislador podrá ser considerado más o menos acertado u oportuno desde una perspectiva técnica, pero que incurra en inconstitucionalidad es una cuestión muy distinta”. El magistrado Xiol Ríos, por su parte, asegura en la misma línea en otro voto particular que se trata de “una forma coherente de indemnizar” cuando se expropie. El fallo cuenta con otros dos votos particulares.