¿Cuánto cuesta expropiar suelo rural? Los expertos apuntan un incremento del 500% en el precio
Una de las peores experiencias que puede sufrir quien posea un inmueble es su expropiación por parte del sector público para el desarrollo de algún proyecto de interés social. Eso sí, si lo que se expropia es suelo rural, al menos la compensación o justiprecio que recibirá el afectado es ahora mucho más elevada de lo que lo era hace unos años. Esta semana el Consejo General de Economistas ha denunciado, a través de un informe, cómo el actual sistema de tasación del suelo rural a efectos expropiatorios ha provocado que el justiprecio sea ahora un 500 por ciento mayor desde noviembre de 2011.
El detonante es la entrada en vigor, en aquellas fechas, del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. El cambio de sistema de tasación habría generado, asegura el informe, «un estrangulamiento en la inversión pública», pasándose de un precio medio de 1,0 euros por metro cuadrado a tasarse actualmente un justiprecio de aproximadamente 6 euros por metro cuadrado. De ahí que el colectivo, en un texto analizado también por el Ministerio de Fomento, pida la aprobación de un nuevo sistema de tasación del suelo rural a efectos expropiatorios.
«La paradoja puede llegar incluso a que en muchos pequeños municipios el valor del suelo rural se sitúe en el entorno del valor de suelo urbanizado», afirma el texto.
El centro del debate
El centro del debate se encuentra en el artículo 23 de la Ley de Suelo, que determina que, cuando éste sea rural, «los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración».
La Disposición adicional séptima del Real Decreto-Ley 6/2010, de medidas para el impulso de la recuperación económica, afirma que se utilizará para el tipo de capitalización «la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de deuda pública de plazo entre dos y seis años». Esta referencia, según asegura el mismo artículo, podrá corregirse aplicando un coeficiente corrector «en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios del mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas».
El problema es que, desde febrero de 2013 hasta la actualidad, según subraya el documento, el tipo publicado por el Banco de España descendió desde el entorno del 4,5 por ciento –un nivel que se considera “razonable en su estabilidad”-, hasta por debajo del 1 por ciento. Así, este criterio deja de resultar justo, a pesar de que se aprobó “con cierta habilidad, en un momento muy delicado de plena crisis económica y financiera de España y de fuerte tensión en la Unión Europea”.
Por aquel entonces, el Legislador, consciente de la potencial fluctuación de estos tipos de rendimiento, habilitó en el apartado 2 de la disposición adicional séptima de la Ley de Suelo, de forma que cuando las valoraciones se alejasen de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas, se permitiera corregir el tipo de capitalización aplicando un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo.
Sin embargo, esa medida, hoy aún vigente, provoca un escenario de incertidumbre en el que se hace imprescindible, aseguran los Economistas, un cambio de sistema, evitando la aplicación de una variable sujeta a grandes influencias de políticas exógenas y a grandes fluctuaciones a corto y medio plazo, y ofreciendo una cierta estabilidad secuencial.
Así, el incremento del valor del suelo en un 500 por ciento en los últimos dos años, según el informe, permite afirmar «que nos encontramos con unos valores especulativos, con efecto llamada a todos los propietarios expropiados».
Un nuevo criterio
Como respuesta a esta situación, los Economistas proponen una alternativa: que se aplique como referencia el interés legal del dinero, un índice que «ha mantenido una cierta estabilidad». Así, desde el año 2000 hasta la actualidad, ha sufrido, como máximo, una variación de dos puntos. Y es que las políticas económicas y de fluidez de dinero en el mercado que justificaron este criterio en el año 2010, asegura el informe, pueden ser contraproducentes para otro tipo de políticas domésticas.
«Se trata de buscar un justiprecio que indemnice a los propietarios de forma justa, y que la Administración pueda seguir garantizando la prestación de servicios a los ciudadanos», concluye el informe.