Impago de alquiler y desahucio en Las Palmas: cómo reclamar en 2023

Desafortunadamente, el escenario económico actual lo pone muy difícil a miles de familias a la hora de cumplir con sus obligaciones económicas, incluyendo el pago del alquiler o de la hipoteca. La inflación, que nos afecta de forma generalizada, así como el incremento de las cuotas hipotecarias a tipo variable debido al alza del Euribor, son factores que juegan en contra de inquilinos y propietarios. En esta ecuación, los casos de impago de alquiler pueden afectar muy negativamente a quienes alquilan sus inmuebles y, además de soportar la falta de pago, tienen que hacer frente a cuotas hipotecarias más elevadas. 

Por eso en este artículo queremos hablar sobre impago de alquiler y desahucio en Las Palmas. Si necesitas ayuda en cualquier caso relacionado con Derecho Inmobiliario, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados. 

Impago de alquiler y desahucio en Las Palmas: cómo reclamar en 2023

En caso de impago del alquiler en Las Palmas, las herramientas legales a tu disposición son las mismas que en el resto del país. Hay que tener en cuenta que la nueva Ley de Vivienda ponen las cosas más difíciles al propietario a la hora de reclamar. Entre otras cosas, se tienen en cuenta factores como si la vivienda alquilada funciona como vivienda habitual para el inquilino, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social o si, como propietario, entras en la categoría de gran tenedor o no. 

Analizar toda esta información requiere tiempo, lo que retrasa, en la práctica, la recuperación de la vivienda, independientemente de que la ley se encuentre de tu lado. Además, si la vivienda es habitual para el inquilino, situación económica es problemática o si tienes la categoría de gran tenedor, te será más complicado recuperar tu inmueble a pesar del impago.

Ley de Vivienda y zonas tensionadas en Canarias

Hay que tener en cuenta que, si algo caracteriza a la futura Ley de Vivienda, es su carácter proteccionista con respecto a los derechos de las partes consideradas más vulnerables en el ámbito de los contratos de alquiler. Por eso, entre otras cosas, se posibilita controlar los precios de alquiler aplicables a las zonas tensionadas, se redefine la figura de gran propietario y se acota la posibilidad de desahuciar a personas en situación de vulnerabilidad.

En cuanto a la posibilidad de declarar una zona como tensionada, cabe recordar que las cuatro ciudades con más habitantes de Canarias (Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna y Telde) cumplen con los requisitos para declarar estas zonas como tal y aplicar, por tanto, medidas más restrictivas en cuanto al mercado de alquiler. Actualmente, el Gobierno de Canarias estudia cómo aplicar la Ley de Vivienda en las islas.

Recordemos que si esto se aplica en Las Palmas, será posible:

• Poner límite al precio del alquiler. Actualmente, y como medida temporal relacionada con el incremento del IPC, los propietarios no pueden subir el precio del alquiler más del 2% en las zonas tensionadas. Durante 2024 el techo a la subida del precio del alquiler se fijará en un 3%. De cara a 2025 comenzará a aplicarse un nuevo índice, pendiente de ser diseñado, que supondrá dejar atrás la utilización del IPC como referente a la hora de actualizar el precio del alquiler.

• Rebajar de 10 a 5 el número de viviendas en propiedad en una zona tensionada necesarias para entrar en la definición de gran tenedor. Existen normas más estrictas para los grandes tenedores que para los pequeños propietarios, especialmente en materia de control de precios, pero también en procedimientos de desahucio.

• Como punto positivo, aplicar las importantes rebajas fiscales que la Ley reserva únicamente a las zonas tensionadas, y que se mueven entre el 50 y el 90 % en el IRPF.

Protección a las familias vulnerables en caso de posible desahucio

Otro aspecto clave de la norma es la protección a las familias vulnerables ante una situación de posible desahucio.

• En primer lugar, siempre que exista una situación de vulnerabilidad, será obligatorio pasar por un proceso de arbitraje en busca de un acuerdo entre arrendador y arrendatario.
• En caso de que no haya acuerdo, se concederá el tiempo suficiente a los servicios sociales para ofrecer una solución habitacional alternativa a la familia afectada por el desalojo.
• Se prohiben los desahucios sin fecha y hora. También se introducen nuevas prórrogas para los procedimientos de lanzamiento.

Más allá de todo ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite reclamar el impago del alquiler a partir de una sola cuota, ya que, según su artículo 27, «el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil». 

La norma guarda silencio con respecto al plazo, de forma que un solo incumplimiento (por ejemplo, el impago de una sola cuota) da derecho a reclamar.

Si esto ocurre, la vía amistosa es siempre la mejor opción, especialmente si hablamos de un inquilino de larga duración cuya buena fe es incuestionable. También es posible renegociar condiciones si tenemos margen económico para ello, conceder alguna prórroga o quita de forma privada… Para todo ello es muy recomendable contar con la ayuda de un abogado especialista en inmobilario.

Si no queda más remedio que acudir a un desahucio, ten en cuenta que los plazos pueden superar el año. En cualquier caso, no es recomendable dejar que se acumulen las cuotas impagadas sin actuar.

Una forma de proceder puede ser enviar un burofax con un requerimiento de pago y, en ausencia de respuesta en un plazo de 30 días, presentar una demanda bien reclamando la deuda, bien instando el desahucio del inquilino, o bien ambas cosas.

Es posible solicitar también que sea el inquilino pague las costas del proceso, incluyendo abogado y procurador.

Ten en cuenta que, al menos hasta el 31 de diciembre de 2023, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Por lo demás, el inquilino podrá enervarse (es decir, abonar las cuotas pendientes) y evitar el desahucio en el plazo de 10 días hábiles tras la interposición de la demanda en determinados casos (por ejemplo, si ya has reclamado vía burofax y no ha pagado, perderá la posibilidad de enervarse).

Si el inquilino no se opone a la demanda o no contesta, el desahucio se agilizará, al menos formalmente, ya que no será necesario debatir acerca de la procedencia o no de la medida y, por tanto, nos ahorraremos el trámite del juicio. El juez señalará una fecha de desahucio, siempre que ello sea posible en aplicación de las limitaciones legales existentes. 

Ten en cuenta que, independientemente del desahucio, puedes reclamar la deuda pendiente a tu favor en un plazo de 5 años (plazo de prescripción).

Por último, con la nueva Ley de Vivienda de 2023 entran en juego algunas complicaciones:

La parte demandante (es decir, el propietario) deberá acreditar si el inmueble es vivienda habitual del inquilino, así como su propia condición (o no) de gran tenedor. En caso de ser gran tenedor, también deberá acreditar haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación, así como la concurrencia o no de situación de vulnerabilidad económica del demandado. Este último punto se acreditará a través de un informe emitido por los servicios sociales competentes, de vigencia no superior a tres meses, que el propietario deberá solicitar.

Si necesitas ayuda legal en un caso de impago de alquiler, hipoteca o cualquier otro asunto relacionado con Derecho Inmobiliario en Las Palmas, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados.