Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos, 2ª parte

Siguiendo la línea del anterior post, en el cual determinábamos los aspectos básicos a tener en cuenta del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, ahora nos centraremos en el procedimiento de ejecución extrajudicial  y  en el acceso al alquiler de las personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias.

 

EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL

 

Se produce cuando en la escritura de constitución de la hipoteca se pacta la venta extrajudicial del bien hipotecado por incumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario.

La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, se someterá a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra vivienda habitual del deudor:

• La realización del bien, es decir la venta del bien, se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo(precio base) el pactado en la escritura de constitución de hipoteca.
• Si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta (tipo), se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.
• Mejor postura presentada fuera inferior al 70% deltipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en plazo de 10 días, tercero que mejore postura:
  • ofreciendo cantidad superior al 70% de la tasación.
  • o que, siendo inferior, resulte suficiente para la satisfacción completa del derecho del ejecutante.
• Si transcurre el plazo de 10 días sin que el deudor del bien realice lo expuesto anteriormente, el acreedor podrá pedir, dentro del término de 5 días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60% del valor de tasación.
• Si el acreedor no hace uso de tal facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura (si la cantidad ofrecida supera el 50% del valor de tasación o si es inferior que cubra por completo la deuda reclamada).
• Si no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de 20 días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60% del valor de la tasación.
• Si quedaren desiertas las subastas celebradas y el acreedor no hiciere uso del derecho de adjudicarse los bienes ejecutados, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.

EL ACCESO AL ALQUILER DE LAS PERSONAS AFECTADAS POR DESAHUCIOS Y SUJETAS A MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

El real decreto-ley prevé la posibilidad  de que puedan acceder al alquiler aquellas personas afectadas por desahucios y las sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias. Vamos a explicar paso por paso tales situaciones:

I. Personas afectadas por desahucios: se trata de aquellas personas que han sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012. En este caso podrán beneficiarse de las ayudas a los inquilinos recogida en el Real Decreto 2066/2008, de 12 Diciembre,  que regula Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-12. Hay que destacar que la solicitud de la ayuda deberá presentarse en un plazo no superior a 6 meses desde que se produce el lanzamiento, asimismo, las personas mencionadas tendrán la consideración de preferentes para el acceso a las ayudas.

II. Personas sujetas a medidas de flexibilización hipotecaria: los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la dación en pagoprevista en el Código de Buenas prácticas podrán obtener las ayudas a los inquilinos cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Tal y como comentamos en el anterior post para acceder a la dación en pago es necesario que la reestructuración de la deuda hipotecaria o las medidas complementarias, como la quita en el capital pendiente de amortización, no resulten viables.

 

Vistas las anteriores medidas, ya solo nos faltaría por analizar el Código de Buenas Prácticas y las medidas fiscales, aspectos que serán los protagonistas del último post que publicaremos  relacionado con el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.