Registro de la propiedad

DUDAS BÁSICAS
En la actualidad existen numerosas propiedades que se encuentra en situación irregular, hecho que impide, a los propietarios de las mismas, su inscripción en el Registro de la Propiedad. La imposibilidad de inscripción en dicho Registro provoca que el titular del bien no pueda enajenarlo, arrendarlo, hipotecarlo… dentro del tráfico jurídico notarial y registral, que es el modo de contratación inmobiliaria que aporta seguridad jurídica a los contratantes.   Debido a los defectos legales de que adolecen muchos inmuebles y su imposibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, hay muchos titulares de los mismos que llevan a cabo sus actos de disposición a través de contratos privados, con el perjuicio que ello conlleva, ya que en estos casos los contratos solo tienen efectos frente a las partes que lo suscriben, pero en ningún caso frente a terceros. Por eso vamos a responder algunas cuestiones básicas.

1.¿Qué objetivo tiene el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad tiene como objetivo la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás  derechos reales sobre bienes inmuebles, permitiendo así la publicidad oficial de las situaciones jurídicas relativas a los mismos.

 2.¿Qué son los derechos reales?

Son derechos de contenido patrimonial que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Estos derechos tienen como notas características la inmediatividad (relación directa e inmediata entre una persona y una cosa) exclusividad (el titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relación con la cosa) reipersecutoriedad (el titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio).

3.¿Es obligatorio la inscripción  en el Registro de la Propiedad?

El sistema español se basa en la voluntariedad de la inscripción y por tanto el mecanismo registral sólo actúa a instancia del interesado. No obstante, excepcionalmente la inscripción registral es requisito constitutivo del propio derecho real, como por ejemplo el derecho de hipoteca.

4.¿Qué se puede inscribir en el Registro de la Propiedad?

• Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
• Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
• Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
• Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
•  Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

5.¿Qué garantías ofrece la inscripción?

Con la inscripción se obtiene  un plus de garantías, debido a  que con la mera inscripción se producen uno efectos, como son la legitimación registral, la inoponibilidad, la Fe pública registral,  la presunción de veracidad, la salvaguarda judicial, protección judicial de los derechos inscritos, los cuales otorgan de una mayor seguridad jurídica al titular en el disfrute de su derecho, así como en  las facultades que dimanan del mismo.

6.¿Quién puede pedir la inscripción de los títulos en el Registro?

Podrá pedirse indistintamente:

-Por el que adquiera el derecho.

-Por el que lo transmita.

– Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.

– Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

7.¿Qué prinicpales objetivos se pueden conseguir con un Expediente de Dominio?

Un Expediente de Dominio es un procedimientopor el que se puede perseguir la consecución de diferentes objetivos, los más habituales serían los siguientes:

1)   Conseguir la inmatriculación de fincas no inscritas previamente en el Registro de la Propiedad a favor de ninguna persona o entidad.   La palabra «inmatriculación» significa que por primera vez un derecho real se inscribe en el Registro de la Propiedad.

2)   Reanudación del tracto sucesivo interrumpido, el tracto sucesivo supone que la el nuevo titular que pretende inscribir encuentra su base o causa en la titularidad anterior, es decir, un orden, de forma que cada asiento nuevo que se practique tenga su causa y precedente inmediato en el anterior, de este modo, sólo puede inscribirse el derecho solicitado cuando el transmitente es el último titular registral, por tanto se entiende que  la interrupción del tracto se producecuando el último titular registral no coincida con el que otorga o transmite el nuevo derecho que se pretende inscribir,  en ese caso el Registrador denegará su inscripción por falta de tracto sucesivo, pues éste se convierte en un presupuesto necesario para la inscripción.

3)   Exceso de cabida, este exceso se da cuando la superficie real de una determinada finca urbana o rústica, ya inscrita en el Registro de Propiedad, es mayor que la que consta en dicha inscripción. Por ello con el expediente de dominio se intenta acomodar la inscripción registral a la medida superficial que realmente tiene la finca en cuestión. Por tanto no se trata de una nueva inscripción o inmatriculación, sino de una rectificación en la medida.