¿Tiene dudas a la hora de alquilar una vivienda o vivir de alquiler?

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EL ALQUILER DE VIVIENDAS

Siempre surgen dudas cuando se desea alquilar una finca o cuando lo que se quiere es irse a vivir de alquiler, por ello a continuación resolveremos aquellas preguntas que se plantean con más frecuencia.

Hay que destacar la inminente entrada en vigor de la “Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas”, la cual, modificará algunos aspectos de la Ley de arrendamientos urbanos (régimen aplicable actualmente a los contratos de alquiler)por tanto también explicaremos aquellos puntos que serán reformados por dicha ley.

1.¿Cuándo se entiende que existe un arrendamiento de vivienda?

Cuando se cede o se adquiere de manera temporal, a cambio de dinero, el uso y disfrute de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (inquilino).También se aplica al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (propietario).

(Artículo 2 Ley 29/1994)

2.¿Se excluyen algún tipo de viviendas en el régimen aplicable por la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Sí. Las siguientes:

a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b. El uso de las viviendas militares.

c. Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.

d. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva.

(Artículo 5 Ley 29/1994)

3.¿Cuándo nos encontramos ante un arrendamiento para uso distinto al de vivienda?

Tenemos que atender a la finalidad del mismo, es decir, que su uso sea distinto al expuesto en la primera pregunta, destacando en especial, los arrendamientos de temporada de fincas urbanas y aquellos que tengan por finalidad una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

(Artículo 3 Ley 29/1994)

4.¿Se puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero o subarrendar una vivienda arrendada?

Sólo se puede ceder si se cuenta con el consentimiento escrito del arrendador (propietario). En este caso, el cesionario (nuevo arrendatario, es decir, a quien se cede) se subrogará en la posición del cedente (se sitúa en la posición del antiguo inquilino) frente al arrendador (propietario).

En cuanto al subarriendo, la vivienda arrendada, sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador (propietario). Si parte de la finca subarrendada se destinara a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario se regirá por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En caso contrario, se regirá por lo pactado entre las partes.

(Artículo 8 Ley 29/1994)

5.¿Si se extingue el arrendamiento principal, se extingue el subarriendo?

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó, es decir, que cuando se finalice el contrato de arrendamiento efectuado con el arrendatario, finalizará también el contrato de subarrendamiento.

(Artículo 8 Ley 29/1994)

6.¿Puedo subarrendar por precio superior al establecido para el arrendamiento?

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

(Artículo 8 Ley 29/1994)

7.¿Qué duración debe tener un contrato de arrendamiento?

1) La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

2) Inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente (llamada prórroga forzosa) por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario (inquilino) manifieste al arrendador (propietario), con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

3) Los contratos sin plazo de duración o de duración indeterminada se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos mencionados con anterioridad.

(Artículo 9 Ley 29/1994)

MODIFICACIÓN:Hay que tener en cuenta que la ley de arrendamientos urbanos será modificada, afectando a la prórroga forzosa, es decir, actualmente el contrato de arrendamiento que tenga una duración inferior a cinco años, será prorrogado anualmente hasta los cinco años, sin embargo cuando entren en vigor las nuevas medidas la prórroga forzosa pasará a de los 5 a los 3 años.

8.¿Cuándo no se está obligado a aplicar la prórroga forzosa?

Cuando se pacte, de forma expresa, en el contrato, la necesidad de ocupar la vivienda por parte del arrendador (propietario) antes de los cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consaguinidad, por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

(Artículo 9 Ley 29/1994)

MODIFICACIÓN:Con las nuevas medidas el dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual en las mismas condiciones, pero sin necesidad de que se haya pactado en el contrato y con un preaviso de 2 meses.

9.¿Qué supone la prórroga tácita del contrato de arrendamiento?

Supone que cuando se llega a la fecha de vencimiento del contrato, ya transcurrido los cinco años mínimos, y siempre y cuando ninguna de las partes notifique a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha, su voluntad de no renovarlo, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años mas.

MODIFICACIÓN: Las nuevas medidas reducirán el plazo de la prórroga tácita de 3 a 1 año.

(Artículo 10 Ley 29/1994)

10.¿Puede el arrendatario rescindir el contrato antes de que finalice la duración pactada?

1) Arrendamientos pactados por más de cinco años: el inquilino podrá desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

2) Contratos duración inferior a 5 años: el inquilino puede desistir en cualquier momento pagando una indemnización, en caso de que ésta haya sido pacta en el contrato de arrendamiento.

(Artículo 11 Ley 29/1994)

MODIFICACIÓN: En este caso, las medidas pendientes de entrar en vigor, reformarán este aspecto, pudiendo el arrendatario desistir del contrato en cualquier momento, independientemente de la duración del contrato, siempre que lo comunique con un mes de antelación.