¿Qué hago si mi vivienda nueva tiene vicios ocultos en la construcción?

Construir la vivienda que se convertirá en nuestro hogar puede convertirse en una experiencia de lo más estresante si comienzan a fallar los profesionales a los que contratamos: el dinero invertido, el desconocimiento acerca del trabajo del equipo de arquitectos o promotor, la aparición de modificaciones y problemas que encarecen el presupuesto… Las posibles dificultades no acaban con la entrega de llaves: es posible que aparezcan vicios en la construcción durante los años posteriores, y es importante saber cuándo se puede reclamar y de qué forma, contando con la asistencia de un buen abogado inmobiliario.

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes sobre vicios ocultos en la construcción:

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?

Lo primero es tener claro a qué nos referimos cuando hablamos de vicios ocultos. Se trata de defectos que aparecen en las viviendas y que no son visibles, de forma que, en caso de aparecer en cuesto plazo desde la venta de la vivienda (sea o no de obra nueva) darán derecho al propietario a reclamar y a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda inmueble.

¿Qué plazo hay para reclamar en el caso de las viviendas de nueva construcción?

En el caso de las viviendas de nueva construcción, éstas cuentan por ley con un seguro decenal que, como su nombre indica, cubren la posible aparición de estos vicios de la construcción durante 10 años. De este modo, si se compra un inmueble con menos de 10 años de vida, es importante saber qué cubre este seguro y en qué plazos se puede reclamar.

¿Qué dice la Ley de Ordenación de Edificación?

Existen ciertos plazos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales y en función de ello se han fijado en la Ley de Ordenación de Edificación ciertos tiempos máximos para reclamar, denominándose a estas garantías “responsabilidad de saneamiento”:

• Se asegura por parte del constructor durante un año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
• Se asegura por parte del promotor durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc.)
• Se asegura por parte del promotor durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

¿Qué ocurre con las viviendas que tengan más de 10 años?

En el caso de las viviendas de ‘segunda mano’, es decir, las que tengan más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida, tal y como recoge el artículo 1490 Código Civil.

¿En qué casos es responsable el vendedor obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?

La ley indica que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda cuando éstos la hagan impropia para el uso a que se la destina, o cuando, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.

Al contrario, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni de los que no lo estén si el comprador fuera un perito que, por razón de su oficio o profesión, debiera reconocerlos con facilidad.

Del mismo modo, aunque el vendedor no conociera esos vicios, deberá responder por ellos saneándolos, a excepción de los casos en que se haya fijado lo contrario en el contrato.

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