Vivienda vacacional: el Supremo la equipara a «hospedería» para avalar su prohibición
El Tribunal Supremo sigue pronunciándose acerca de la vivienda vacacional y sus límites, en este caso, en cuanto a la posibilidad de que las comunidades de vecinos utilicen sus estatutos para prohibir este tipo de actividad.
La sentencia que hoy comentamos, con fecha de 30 de enero de 2024, se posiciona a favor de una comunidad de propietarios que pidió el cese de la actividad de alquiler turístico en uno de los inmuebles integrados en ella, alegando que en los estatutos de la comunidad aparece la prohibición de actividades de «hospedería», una terminología acorde a la fecha en que se firmaron dichos estatutos, cuando aún no existía el concepto de vivienda vacacional.
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El marco normativo: la Ley de Propiedad Horizontal
El punto de partida para comprender esta sentencia lo encontramos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula las comunidades de propietarios y, entre otras cosas, establece de qué forma pueden prohibirse o limitarse determinadas actividades en su marco.
En caso de existir una prohibición o limitación expresa de este tipo de actividad en los estatutos de la comunidad, no existirá posibilidad legal de alquiler turístico de viviendas en ella.
Es importante saber que cualquier prohibición expresa de la vivienda vacacional debe adoptarse por unanimidad, contando, por tanto, con el voto del propietario que desea llevar a cabo esta actividad, lo que en la práctica imposibilita adoptar esta decisión si no existe ya en los estatutos previamente.
En caso de querer aprobar limitaciones o condicionantes a este tipo de actividad (un término distinto al de “prohibición”), será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, según el artículo 17.12 LPH.
«Hospedería», sinónimo de «vivienda vacacional» para el Tribunal Supremo
Partiendo de este marco, la sentencia del Supremo equipara el término “hospedería” al de vivienda turística de cara a considerar prohibido el uso de los inmuebles de una comunidad de vecinos para alquiler vacacional.
Esto significa que cualquier actividad en el marco de plataformas como Airbnb o similares quedaría amparada por esta prohibición, aunque el término exacto no hable específicamente de ellas, dada la antigüedad de su redacción, previa al surgimiento de estas plataformas de alquiler turístico.
La sentencia desestima por este motivo el recurso de casación interpuesto por la entidad demanda, titular de un piso dedicado a la vivienda vacacional. El caso pasó en primera instancia por un juzgado de Bilbao y, posteriormente, por la Audiencia Provincial de Bizkaia, que confirmó la decisión del juzgado, en el sentido de dar la razón a los vecinos de un bloque de viviendas ubicado en pleno centro de Bilbao.
La sentencia de instancia ordenó el cese de la actividad turística en el piso porque los estatutos de la comunidad prohibían “cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley”.
En este sentido, la definición de “hospedería” como “casa destinada al alojamiento de visitantes y viandantes, establecida por personas particulares, institutos y empresas”, dejaría claro, según el criterio del Supremo, que el veto “incluye la prohibición de usarla como vivienda de uso turístico”.
Este argumento es confirmado por el Tribunal Supremo, que asegura que “la actividad abierta al público ejercida por la demandada, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes al turismo, no constituye el uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y guarda identidad de razón con la prohibición expresamente establecida de destinar los pisos a hospedería.”
La sentencia asegura que”concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho.”
Además, el Supremo recuerda que la interpretación del juzgado “no la podemos considerar errónea o extensiva, contraria la finalidad pretendida, cuando el propio Decreto 101/2018, de 3 de julio, del País Vasco, con referencia a la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo de dicha comunidad autónoma, anuncia, como una de las novedades en la ordenación del sector, la regulación del alojamiento en viviendas particulares, y configura a las viviendas y las habitaciones de viviendas particulares para uso turístico como empresas turísticas de alojamiento.”
La empresa demandada argumentó otra lectura del término “hospedería”, alegando que éste no era equiparable al de alquiler vacacional y que, por tanto, no existía una prohibición expresa de este tipo de actividad en los estatutos de la comunidad.
Lo cierto es que esta sentencia servirá como herramienta para la defensa de muchas comunidades de propietarios en caso de que consten en sus estatutos prohibiciones previas al surgimiento de las plataformas de alquiler vacacional. Este criterio del Supremo nos lleva a concluir que cualquier sinónimo de alquiler destinado a turismo puede considerarse válido a la hora de prohibir este tipo de actividad.
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