¿Tengo que pagar la misma cuota comunitaria teniendo menos cuota de participación que los demás vecinos?
Por regla general, el importe de las cuotas debe haber sido aprobado en Junta General. Ignoramos los criterios usados en su día para determinar el importe de las mismas, no obstante, en la próxima Junta General que celebre la Comunidad, haga usted hincapié en el apartado de ruegos y preguntas, sobre la inquietud que le produce pagar igual cuota de gastos que otras fincas del mismo inmueble teniendo menor cuota de participación.
¿Cuales son los pasos a seguir cuando nadie quiere presidir la Comunidad?
Cuando la mayoría no se pudiere lograr en segunda convocatoria de la Junta General de Propietarios la ley establece que el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
¿Qué hacer con los morosos? ¿A partir de qué cantidad se pueden denunciar vía judicial?
Para emprender acciones contra la morosidad, el administrador o en su defecto el Presidente, tras consultar las cuentas establecerá que propietarios adeudan cantidades a la Comunidad.
En Junta General de propietarios se liquidarán las deudas de los propietarios morosos, acordando reclamar judicialmente el pago de éstas.
Antes de comenzar acciones judiciales, se debe notificar el anterior acuerdo a los deudores, realizándose de forma que quede constancia de su envío (correo certificado, burofax, etc.). Si no se logra la notificación, la comunicación se realizará mediante publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad. Este escrito irá firmado por el Secretario y recogerá la fecha y los motivos de su publicación en el tablón, permaneciendo tres días naturales en éste.
Si el propietario moroso una vez notificado no atendiera el requerimiento de pago, la Comunidad podrá presentar petición inicial de proceso monitorio ante el juzgado correspondiente, a la que ha de acompañar certificado del acuerdo de liquidación de la deuda y del impago de la cantidad debida emitido por el Secretario, así como el justificante de haber notificado a los deudores el acuerdo adoptado en Junta.
A la hora de presentar la petición inicial de proceso monitorio, es aconsejable asistirse de los servicios de abogado y procurador, pues las costas judiciales se repercutirán en todo caso al deudor, independientemente de la cuantía del asunto, tal y como establece el artículo 22 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
Tenemos un moroso que tiene 7 embargos, ¿tenemos preferencia para cobrar la deuda con la comunidad o tenemos que ponernos a la cola?
Las deudas con la Comunidad no tienen derecho de cobro preferente, por lo que, si con motivo de una reclamación de cantidad por cuotas atrasadas obtuviéramos por parte del Juzgado una anotación de embargo sobre la finca, dicha anotación aparecerá en el Registro de la Propiedad a continuación de la última carga que figure inscrita sobre la finca.
¿Puede el presidente de la comunidad instalar cámaras de seguridad sin ser aprobado en junta de comunidad? ¿Se necesita unanimidad?
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Se puede tener objetos como mueble y otros enseres en las escaleras comunes.
Salvo autorización expresa de la Comunidad, las zonas comunes del edificio deben mantenerse siempre libres y despejadas
Están todos los propietarios a pagar un arreglo de la fachada, por filtraciones de aguas de lluvias en la misma.
La fachada del edificio, al igual que la cubierta, las canalizaciones y demás elementos determinados en el Código Civil, (artículo 396) son elementos comunes del Edificio, por lo que su mantenimiento y reparación corresponde a todos los propietarios con arreglo a su cuota. En estos casos estos arreglos o reparaciones se deben aprobar en Junta General, determinando la derrama extraordinaria que deben soportar cada propietario y la forma y plazos para hacerla efectiva.
Tengo unos vecinos (orientales) que cocinan y dejan en ocasiones el edificio con olores a comida o lo que quiera que cocinen. De hecho hay una ventana de mi casa que debe permanecer siempre cerrada pues el olor no es agradable precisamente. ¿Se les puede obligar a poner un extractor o mandar a Sanidad pues sospechamos que hacen ahí comida para un restaurante?
El presidente de la comunidad de propietarios, por iniciativa propia o instancia de los propietarios u ocupantes, podrá requerir a los infractores para que cese las actividades molestas, apercibiéndole de que en caso contrario, se emprenderán las acciones administrativas o judiciales oportunas.
Si aún así los infractores persisten, se puede interponer una demanda en los juzgados o una denuncia ante el Ayuntamiento.
La comunidad debe convocar una junta general, en cuyo orden del día aparezca este punto. En este caso la junta podrá entablar contra los propietarios una acción de cesación por las actividades molestas o insalubres,
Si la sentencia fuera estimatoria podrá disponer, además de la cesión definitiva de la actividad molesta, una indemnización por daños y perjuicios e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en este último caso se atenderá a la gravedad de la infracción y de los perjuicios causados.
En caso de que el infractor sea un inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Respecto a la acción de cesación, junto con la demanda deberán acompañarse la acreditación del requerimiento fehaciente a la infractora y la certificación del acuerdo adoptado por la junta. El juez podrá acordar como medida cautelar la cesación inmediata de la actividad, así como aquellas medidas que sean necesarias para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda podrá dirigirse contra el propietario y contra el ocupante de la vivienda o local, en su caso.
¿Existe alguna manera de que el presidente de una comunidad deje de serlo para que otro comunero coja la presidencia que no sea a través de los votos ya que el actual presidente tiene controlada la mayoría con favores y otras cosas?
Existiría la opción de repudiar al Presidente de la comunidad y exigir su dimisión si éste no atendiese sus obligaciones como tal o estuviese haciendo un mal uso de sus facultades en detrimento del interés general de la Comunidad o de algún o algunos propietario en particular. No obstante, la elección del cargo de Presidente siempre se realiza bien por acuerdo de mayoría de votos o bien por un turno previamente establecido.
Buenas tardes, hace 1 año aproximadamente que hemos cambiado de administrador ya que habíamos tenido problemas con él. Ahora se encarga de administrarlo una vecina. Le cuento nuestro problema, tenemos varias viviendas que se las han adjudicado los bancos. Dichas viviendas tienen deuda pendientes con la comunidad. Los bancos nos solicitan los libros mayores de dichas viviendas y nosotros solamente tenemos las actas donde figuran las deudas pero no tenemos ningún libro mayor (de desglose de deudas). Se lo hemos explicado a los bancos y nos dicen que si no le aportamos los libros mayores no nos abonan la deuda pendiente. ¿Es imprescindible aportarle dicha documentación? ¿No es válido si les entregamos copia de las actas donde figuran las deudas de las viviendas?
Los “Bancos” como usted los denomina, son en este caso, meramente propietarios de fincas que forman parte de una Propiedad Horizontal, y por ello vienen obligados a atender los gastos de comunidad como otro propietario cualquiera del Edificio. Por lo tanto si están incurriendo en morosidad los pasos a seguir son:
En la próxima Junta General de propietarios se liquidará la deuda de éste propietario moroso, acordando reclamar judicialmente el pago de ésta.
Previamente al inicio de las acciones judiciales, se notificará el anterior acuerdo al deudor, realizándose de forma que quede constancia de su envío (correo certificado, burofax, etc.). Si no se logrará llevar a cabo la notificación, la comunicación se realizará mediante publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad. Este escrito irá firmado por el Secretario y recogerá la fecha y los motivos de su publicación en el tablón, permaneciendo tres días naturales en éste.
Si el propietario moroso una vez notificado no atendiera el requerimiento de pago, la Comunidad podrá presentar petición inicial de proceso monitorio ante el juzgado correspondiente, a la que ha de acompañar certificado del acuerdo de liquidación de la deuda y del impago de la cantidad debida emitido por el Secretario, así como el justificante de haber notificado al deudor el acuerdo adoptado en Junta.
A la hora de presentar la petición inicial de proceso monitorio, es aconsejable asistirse de los servicios de abogado y procurador, pues las costas judiciales se repercutirán en todo caso al deudor, independientemente de la cuantía del asunto, tal y como establece el artículo 22 de la Ley sobre Propiedad Horizontal