928 33 45 87

En cuanto a su primera pregunta, los derechos de los titulares o propietarios de fincas que tengan asignados como anejo o anexo el uso y disfrute de zonas comunes del edificio, tienen la obligación de conservar y realizar las obras necesarias de conservación para su adecuado uso y la Comunidad tiene la obligación de velar para que esos titulares o propietarios de las fincas que disfrutan del anexo o anejo, cumplan con la obligación que les compete.
– Se entiende como uso exclusivo el derecho de uno o más propietarios de un edificio a usar y disfrutar de tal anejo o anexo, sin que tal uso menoscabe o haga desmerecer al resto de las fincas del edificio, por ello, en ningún caso se pueden realizar obras en los anejos sin consentimiento de la Comunidad.
– Los gastos de mantenimiento del anejo o anexo deben ser soportados por el que ostente tal derecho de uso.
– No tiene porque tener relación la cuota de participación de una finca, con los anejos que esta pueda tener asignados.
– La cuota de participación se determina con relación a la superficie total construida del Edificio, esto es, si al total edificio con una superficie construida le corresponde 100, a cada una de las fincas que componen el mismo le corresponde la parte proporcional a los metros construidos que posea. – la formula seria, SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA DE CADA FINCA, MULTIPLICADO POR 100, y su resultado dividido POR LA SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO.
Y por último, efectivamente existe multitud de jurisprudencia relacionada con el asunto de los anejos o anexos inseparables en las fincas que forman parte de una propiedad horizontal.

El titular del derecho de uso y disfrute de un elemento común, en este caso, la azotea, viene obligado a realizar las obras de mejora y mantenimiento como consecuencia de dicho uso y disfrute. Efectivamente, todos los propietarios están obligados al pago de los elementos comunes, salvo que expresamente estén excluidos de pago por las normas de la comunidad o sus estatutos.

La ley establece que la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres % de sus ingresos anuales.

En principio y con los datos que nos proporciona parece que efectivamente los profesionales del Derecho a los que ustedes han encargado el cobro de esta deuda están en el camino adecuado, es decir, están reclamando la deuda a los herederos de la propietaria fallecida, y en su defecto contra la herencia yacente de la misma

El Administrador de vuestra comunidad de propietarios, tiene el deber de velar por los intereses de la comunidad, y por tanto instar las acciones que procedan con el fin de cobrar las cantidades que se le adeuden a la comunidad por razón de cuotas o derramas si las hubiere, por lo tanto si tal Administrador no atiende a sus funciones debería ser sustituido por otro que si lo haga.

Los patios de luces, son elementos comunes del total inmueble, aunque su uso esté asignado como anexo o anejo a alguna o algunas fincas del edificio. Por Ley se establece que el derecho a ostentar el uso y disfrute de un elemento común, no exime a su titular de la obligación de permitir el acceso al mismo cuando se trate de realizar obras de reparación o mantenimiento sobre otros elementos comunes que transcurran por éste.

Las posibles reparaciones que vayan a efectuarse en el edificio deberán ser aprobadas en Junta General. Previamente, en la convocatoria de la Junta, deben ser incluidos este asunto en el orden del día. La propuesta la hará el Presidente y los acuerdos deberán ser adoptados, en primera convocatoria, por la mayoría de propietarios que a la vez representen la mayoría de las cuotas de la propiedad y en segunda convocatoria por la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas presentes en la Junta.

En la próxima Junta extraordinaria que ya tenéis convocada, al estar como punto del orden del día el asunto en cuestión, podréis solicitar la palabra y exponer ante la Junta de Propietarios, las actuaciones que ha realizado la Presidenta sin el consentimiento de la comunidad en general por motivos personales que parece tener contra sus inquilinas

La cédula de habitabilidad, en principio, es el documento que permite junto con la cédula de primera ocupación, habitar las viviendas, por lo que en puridad dichos recibos de luz de obra deberían ser abonados bien por el promotor o bien el constructor. No obstante, si Ustedes están ocupando las viviendas, haciendo uso de dicha luz de obra, lo más justo, sería abonarlo por los propietarios.

El Presidente de la comunidad de propietarios, por iniciativa propia o instancia de los propietarios u ocupantes, podrá requerir al infractor para que cese las actividades molestas, apercibiéndole de que en caso contrario, se emprenderán las acciones administrativas o judiciales oportunas.

Para poder probar los hechos que se aleguen tanto en la demanda como en la denuncia, es conveniente un informe técnico de un sonómetro que mida el nivel de ruido para constatar si supera o no los niveles máximos permitidos.

Si aún así el infractor persiste, se puede interponer una demanda en los juzgados o una denuncia ante el Ayuntamiento.

La comunidad debe convocar una junta general, en cuyo orden del día aparezca este punto. En este caso la junta podrá entablar contra el propietario una acción de cesación por el ruido. Junto con la demanda deberán acompañarse la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y la certificación del acuerdo adoptado por la junta. El juez podrá acordar como medida cautelar la cesación inmediata de la actividad, así como aquellas medidas que sean necesarias para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda podrá dirigirse contra el propietario y contra el ocupante de la vivienda o local, en su caso.

Si la sentencia fuera estimatoria podrá disponer, además de la cesión definitiva de la actividad molesta, una indemnización por daños y perjuicios e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en este último caso se atenderá a la gravedad de la infracción y de los perjuicios causados.

En caso de que el infractor sea un inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos sobre la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.